1、总论-- 1、总论1.1项目背景1.1.1项目名称市某某县养老服务设施建设项目（某某县老年公寓建设项目）1.1.2承办单位某某县老年公寓有限公司法人代表：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。老年公寓有限公司法人代表，男，中共党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10％，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平（10.5％左右）。 中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）（3）中共安徽省委、安徽省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（皖发[2002]8号）（4）安徽省发展和改革委员会《安徽省老年服务业2005-2010年发展规划》（5）安徽省民政厅等13厅局《关于加快实现社会福利社会化的意见》（民福字[2001]107号）（6）《某某县老年公寓项目建议书》和项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点市某某县碧阳镇碧西村打算亭，距某某县城区3.5公里。1.4.2建设规模本项目总投资700万元，占地8286.92平方米，建筑面积5510平方米，项目竣工后可接收200位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓4栋    建筑面积3330平方米①长寿苑、康乐苑各一栋，全寿命老年公寓。三层建筑，共66套，双人房间，可接收132位老人颐养天年。②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，22套双人房间，可接收44位身体较差的老人和残疾老人居住。③逍遥苑一栋，健康型老年公寓，二层建筑，24套单人房间，可接收24位老人短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）。（2）综合楼，三层建筑，建筑面积1000平方米，底层为餐厅，二、三层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，二层建筑，建筑面积400平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。   表1-1               主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模   1.1总投资万元700 1.1.1其中  建设投资万元683 1.1.2      建设期贷款利息万元0 1.1.3流动资金万元17 1.2建筑面积平方米5510 1.3老年公寓床位总数个200 1.3.1其中   医护型床位个44患病老人和残疾人居住1.3.2     全寿命型床位个132供健康老人长期居住1.3.3   健康型床位个24供健康老人居住1-3年2新增职工人数人20 3经济指标   3.1投资利润率％5.43 3.2投资利税率％6.29 3.3成本利润率％25.68 3.4内部收益率％6.52全部投资3.5净现值（I＝6％）万元27.3 3.6盈亏平衡点％54.22 3.7投资回收期年12.86全部投资，含建设期           2、需求分析 2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1       中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（％）总人口60＋65＋80＋0～14岁15～59岁60＋80＋/60＋0～14岁抚养比60＋抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11％）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48％；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5％，超过全国平均水平，我省人口                   图2-2  中国人口抚养比的变化 表2-2          两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组195319641982199020002010202020302040205060～7995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.280＋4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。 2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。某某县所属的市，现尚无一所能提供老年人娱乐、康复助残、自费养老等项社会服务的老年公寓。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。明代汤显祖有诗曰：“一生痴绝处，无梦到徽州”。徽州明清文化令多少文人魂牵梦绕，为之绝倒。本项目建设地某某县位于西南麓，为古徽州一部分，历史悠久，人文荟萃，素有“桃花源”之美誉。境内山川秀丽，风景优美，保存有大量明清古民居、祠堂、牌坊等古建筑，西递、宏村已被联合国科教文组织列入世界文化遗产名录。其深厚的文化内涵、历史积淀与优越的自然生态环境为世人瞩目和向往。某某县和全省一样早已进入老年型社会，据统计，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口13.56％，其中离退休干部1008人，离退休职工1290人。另一方面，在外定居的某某县籍人士很多，仅江西景德镇就有十余万人。他们大多数子女已成家立业，不在身边，无人照顾，又有思念家乡之情，想“回归故里，叶落归根”。本项目提出后，周边市县及上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住老年公寓，目前已预约过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以某某县及周边县市老人为主，惠及全国各地徽州籍老人。本项目4栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中一栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；两栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；一栋为健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。
3、建设规模3.1建设规模本项目投资700万元，建设某某县老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收200个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。其中：标准单人间：每套20平方米，共22套标准双人间：每套25平方米，共88套其中：残疾人双人间、每套30平方米，共5套3.3建设内容（1）老年公寓楼   四栋    建筑面积3330平方米（2）办公楼       一栋    建筑面积800平方米（3）综合服务楼   一栋    建筑面积1000平方米（4）门卫、值班室         建筑面积50平方米    车库                  建筑面积100平方米    厕所                  建筑平面20平方米    配电房                建筑平面40平方米    锅炉房                建筑平面130平方米    污水处理房            建筑平面40平方米    污水处理池     围墙    道路    停车场网球场运动场绿化消防表3－1             工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注1老年公寓星级标准双人间、单人间1998两栋2老年公寓星级标准双人间1332两栋3办公楼行政办公、接待、档案室医务室、康复室、会议室800 4综合楼餐厅、开水间、洗衣房、活动室、棋牌室1000 5门卫门卫、警卫、值班室50 6车库小车库100 7厕所公共卫生间、洗手间20 8配电房 40 9锅炉房0.5t锅炉及配套设施130 10污水处理房污水处理水池、清水池40 11围墙长466米、高2.3米  12停车场   13道路   14羽毛球场   15运动场安装各类健身器械  16绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等  17消防消防给水管网       合计  5510    4、场址选择 4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 经某某县政府同意（某某政[2003]139号），某某县社区老年公寓选址在某某县南郊，碧阳镇碧西村打算亭。占地8286.92平方米，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距某某县林场800米，西距208省道800米，距某某县城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。4.1.2地理位置    某某县地处安徽省南部，西麓，县城南距市区54公里，东至风景区43公里，西离江西景德镇151公里。境内有西递、宏村二处世界文化遗产和多处旅游景点，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。某某县东北邻风景区，南接祁门县，东南与休宁县接壤，西北和石台县相邻。地跨东经117°38′～118°06′，北纬29°47′～30°11′。县城碧阳镇位于县域中南部盆地，距芜湖248公里、杭州286公里、合肥340公里。4.2场址条件4.2.1地形、地貌某某县地处皖南山区，支脉自东北向西南延伸，横贯县境中部。境内山峦重迭，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘形成南北天然界线。县境中部高（平场海拔800米以上）逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200－400米。县城位于县域中南部河谷盆地，城市建设西依东岳山，东靠余家山，漳河自西北向东南斜穿城区，城区地势西北高、东南低，地面标高在203～216米之间。 4.2.2气候、气温某某县属亚热带湿润季风气候区。气候温和，四季分明，雨量充沛，湿度较大。由于地形特点，在气温分布上，南部地区太阳辐射较多，增温较快，年平均温度15.8℃。北部地区太阳辐射较南部少，空气湿润，温度比南部低，年平均温度15.2℃，最冷月份（1月）平均气温3.7℃，最热月份（7月）平均气温27.1℃。平均年降雨量1686.1毫米，最多年份2953.3毫米，最少年份1.30.8毫米。雨量分布春夏较多，秋冬较少，故梅雨显著，伏秋多旱。年降水量75％集中在春夏两季（3月－8月），年降水日次161天。全区年日照时数1815.7小时，日照率41％，年辐射总量108.4千卡/平方厘米。年蒸发量1261.5毫米，相对湿度年平均为78％。初霜的平均日期为10月31日，终霜的平均日期为3月29日，年无霜期214天。4.2.3河流水文境内河流多发源于中部山岭，分南北两个流域。南部为新安水系，分支诸河汇入横江，属太湖流域，控制面积443.1平方公里；北部为青弋江水系，诸河流入太平湖，属长江流域，控制面积414.7平方公里。境内河流129条，总长度525.5公里，河网密度0.89条/平方公里。流经县城主要河流漳水发源于章岭南麓，亦名漳河，漳河自北向南流经城区注入横江（新安江上游），最高洪水位204～205米，主河全长约55公里，流域面积256.3平方公里，沿河有小型水库10座。漳河城区段从柏山碣至蒨村碣全长2500米，宽度25～70米不等。某某县地表水资源比较丰富，全县年平均径流量19496.72万立方米，其中城区为3129万立方米。地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅3.5米。全县现有中、小型水库240座，东方红水库最大，蓄水量为2950万立方米。4.2.4工程地质、水文地质条件建设场地地基土分布有：①耕植土；②粉质粘土；③含粘土卵石；④强风化花岗闪长岩。场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.5交通条件老年公寓距某某县城3.5公里，西距某某七公路（S208线）800米，东至风景区43公里，市区54公里，距西递、宏村均7公里，交通条件十分便捷，随着徽杭（－杭州）、合铜（合肥－铜陵）高速公路的开通，黄景（－景德镇）高速的建设，入境旅游更为便利。同时随着“两山一湖”战略的实施和交通条件改善，与上海、南京、杭州、合肥、武汉、南昌等主要客源中心城市的公路交通联系均在5小时以内。江浙等富庶地区及海内外游客正以每年20％增幅上升。4.2.6社会环境条件    随着社会的发展，某某县也和全国一样已进入老龄化社会。通过2003年底对全县模底调查，全县60岁以上老年人已达13285人，占总人口的13.8％，同时在外地定居的某某县籍人很多，仅江西景德镇就有十多万人。不少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重某某县的地理、自然环境是老年人修身养性的好地方。上海、江西等地经常有人来某某县民政局联系入住某某县老年公寓。根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进某某县老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，经某某县政府同意，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区老年公寓。老年公寓的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。某某县老年人以及在外地的徽州籍老年人都十分关注。4.2.7社会经济状况2001年某某县国内生产总值4.24亿元，财政收入4816万元，农民人均收入2218元，2003年一、二、三产比重为29.9∶29.6∶40.5。某某县农业以粮油种植为主，在种植业的基础上，初步形成了蚕桑、果蔬、木竹三大特色产业，成为某某县的优势产品，在省内小有名气。此外，名优茶和深冲高产高效茶园、泗溪的香榧、柯村的皖南花猪也已名扬省内外，正逐步形成某某县的名优茶、经果林和皖南花猪保种基地。工业主要有丝织、食品、机电、玩具、旅游工艺品、木竹六大支柱产业，主要的工业产品有白厂丝、糖水板栗、箬叶、薇菜干、捻线、旅游商品、轴承、长毛绒玩具、高性能磁材、小型茶机、竹胶板、精制植物油等。形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；如桃源罐头食品有限公司，其糖水板栗产量在全国同行中名列第一，产品95％以上出口海外；华盛丝绸集团的白厂丝加工量名列全省第二，捻线加工量名列全省第一；金星工艺厂、旅游产品开发中心为全国旅游商品定点企业。某某县旅游资源十分丰富，尤其是西递、宏村为徽文化之精品。旅游产业的主体地位在不断增强，2001年旅游接待20.2万人次，2002年接待109.8万人次，2003年接待110.85万人次，直接收入分别为1700万元，3181.6万元和2781.6万元和2748.85万元。成为居风景区之后的全省第二旅游景区。4.2.8公共设施条件（1）供电碧西村内已有600KVA变压器一台，农网改造时已考虑本项目用电，不需要另建变电站。（2）供水本项目用水由碧阳镇自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。目前，碧阳镇自来水供水管网已辅设至场地。（3）排水场区内辅设排水管网，通往碧阳镇排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）蒸汽本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。    五、建筑方案 5.1指导思想与原则①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；②公寓最好是电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦设置残疾人设施；⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在安徽省某某县碧阳镇。碧西村南实施，占地8286.92平方米，长130米，宽103米，呈长方形地块。本项目利用已划拔土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区的南侧，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置在场区的东、西两部分，各布置两栋老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的四栋公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的西南侧，面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30％。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述（1）徽派建筑艺术与风格本项目建筑按徽派园林式风格建造。明中叶以后，随着徽商的崛起和社会经济的发展，徽商财力雄厚。“盛馆舍以广招宾客，扩祠宇以敬宗睦族，筑牌坊以传世显荣”。于是乎给后世留下了大量优秀作品，其工艺特征和造型风格主要体现在“徽派三绝”——牌坊、祠宇、民居等建筑实体中。它是中国古代社会后期成熟的一大建筑流派。徽派园林和宅居建筑亦同步发展起来并跨出徽州本土，在大江南北各大城镇扎根落户。作为设计和实施者，江南民间的“徽州帮”匠师对这一流派的形成起了重要作用。如今，在某某县的秀水间，明清民居、祠堂随处可见，还有不少古桥、古寺、古塔。使人步入某某县仿佛走进了一座古典建筑艺术的博物馆。徽式民居集中反映了徽州的山地特征、风水意愿和地域美饰倾向，民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。作为一个传统建筑流派，徽派建筑融古雅、简洁、富丽为一体，它至今仍保持着独有的艺术风采。徽派建筑体现的是徽州人在创造最佳人居环境时，坚持中华古代生态伦理思想、天人合一理念，努力实现人与所处的山、水、大自然和谐相处的精构巧思和智慧。我们在许多徽州古村落古民居建构中发现：与天地、自然相通和谐的观念、与人为善、利人睦邻的观念、整体协调的观念、重功能讲艺术的观念、崇儒尚文重教的观念等等，都是徽派建筑特色之精华。“马头墙”的防火分隔功能和建筑美学韵律的结合，西递大夫第“作退一步想”的思维和墙角的匠心处理，某某县屏山村里环村小溪两岸玫瑰的精心培植，绩溪棋盘村民居的整体规划布局等等，充分表现出徽派建筑文化的丰富性、艺术性和科学性。徽派建筑把人类“遮风蔽雨”功能的“住”的文化在徽州地域发挥到了极致，其建构整体设计的宗族理念、风水理念、人文理念已成为徽州学术研究的重要课题。只有整体地、本质地把握徽派建筑的特色，从内质而不是表面上体会徽派建筑之妙之美，才有可能在新徽派建筑中融入古徽州人那种善待自然、与邻为善、重教化、讲艺术等理念，从根本上弘扬徽派建筑的特色，坚守徽风徽韵。在城乡坚持徽派建筑风格，解决古风古韵和现代化相统一，更突现了徽文化创新的现实意义。（2）建筑特征本项目建筑特征按徽派园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。四栋公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型a．公寓1号楼，建筑长38米，宽7.8米，两层建筑，底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为593平方米，为钢筋混凝土砖混结构，柱网尺寸为3.4米×3米。b.公寓2号楼，建筑长38米，宽9米，两层建筑底层高3.3米，二层层高3米，展开面积为685平方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为3.4米×3.4米。c.综合楼，建筑长20米，宽17米，三层建筑，层高4.2米，建筑高度12.6米，展开面积为1000平方米，为钢筋混凝土框架结构。柱网尺寸为6米×5.1米。d.公寓3、4号楼建筑长38米，宽9米，三层建筑底层高3.3米，二、三层层高3米，建筑高度9.9米，为钢筋混凝土砖混结构。柱网尺寸3.4×3.4米。展开面积均为1026平方米。e.办公楼， 建筑长40米，宽10米，两层建筑，层高4.2米，建筑高度8.4米，展开面积800平方米，为钢筋混凝土框架结构，柱网尺寸9米×4米。（4）建筑、平面布置a.公寓1号楼：为二层建筑，每一层设有12套标准单人间起居室，每套配备老人卫生间，每套标间面积20平方米。可供24位单身老人居住。1号楼为健康型老年公寓，接收短期（1-3年）入住老人。b.公寓2号楼：为二层建筑，每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米。其中，每层设有3套残疾人双间起居室。每套面积30平方米。可供32位老年人和12位残疾老年人居住。2号楼为医护型老年公寓，接收生活不能自理的老人和残疾人。c.公寓3号楼、4号楼：均为三层建筑、每一层设有11套标准双人间起居室，每套配备老人卫生间。每套标间面积25平方米，两栋可供132位老年人居住。3号楼、4号楼为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人。d.综合楼：为三层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。e.办公楼：为二层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。  第二层布置办公室，会议室。f.接待室，为单层建筑，50平方米，其中包括门卫、警卫室。g.锅炉房：单层建筑，层高7米，130平方米，内设0.5t锅炉及配套设施。其中30平方米为洗衣房和蒸汽烘干房，职工浴室。5.3.2建（构）筑物一览表表5－1          建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构类型层高(m)占地面积（m2）备注1公寓1号楼593二层砖混3.3296.4健康型老年公寓2公寓2号楼685二层砖混3.3342医护型老年公寓3公寓3号楼1026二层砖混3.3342全寿命老年公寓4公寓4号楼1026二层砖混3.3342全寿命老年公寓5综合楼1000二层框架4.2340 6办公楼800二层框架4.2400 7值班室50单层砖混350 8锅炉房130单层砖混7130 9配电房40单层砖混740 10污水处理站40单层砖混4.240 11厕所20单层砖混320 12车库100单层砖混4100          合计5510   2442.4 5.3.3主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表5－2             主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注1柜式空调 510  0.52.5 2分体式空调 1010  0.151.5 3微机 52  0.63 4电风扇 1125.6  0.011.12 5电视机 1125  0.222.4 6电冰箱 35  0.150.45 7洗衣机 22  0.20.4 8太阳能热水器 112   0.111.2 9健身器械 50件12   5 10医疗器具 1套5   2 11办公用品 1套1   1 12消毒柜 22  0.150.3 13橱具 1套2   3 14电话机 112   0.011.12 15面包车 1    9.6 16小轿车 1    12 17锅炉系统 1套    4含洗衣房、烘干施设18配电系统 1套    3 19污水处理系统 1套    9 20通讯系统 1套    3  合计  61.6   95.6 5.4配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由碧阳镇自来水公司供应。a.用水量表5－3        用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房4 2生活用水33 3未预见水量9  合计46不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源       厂区管网       消防水池                         用水点                                     室内消防管网  室外消火栓         火点 （2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约36吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水   化粪池   小型一体化处理设备   处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：61.6KW生活照明安装容量：110.2KW总装机容量：171.8KW建配电房40平方米，安装配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80－125W高压汞灯或100W高压钠灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。 （4）供汽生活用汽量：0.5t/h总用汽量：0.5t/h建设锅炉房130平方米，购置1台0.5吨蒸汽燃煤锅炉。（5）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。5.3.4动力、燃料供应本项目选用1台0.5吨燃煤锅炉全年燃煤需要量：243吨本项目餐饮全年用煤量：300吨表5－4               公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKW171.8 2水饮用水吨/天46 3蒸汽0.6MP吨/小时0.5 4煤 吨543全年消耗量   6、环境保护6.1编制依据6.1.1《中华人民共和国环境保护法》6.1.2国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》6.1.3国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》6.1.4国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》6.1.5安徽省计委、经委、环委（86）07号文《建设项目环境保护管理办法实施细则》；6.2设计采用标准6.2.1环境质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。6.2.2污染物排放标准6.2.2.1废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准6.2.2.2废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准6.2.2.3噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则6.4.1.1遵照（87）国环字第002号所规定的原则。6.4.1.2污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为50m2/d的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。6.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后由高50m的烟囱排放，湿法除尘效率一般为90％－95％，SO2去处率约为15％，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502 mg/m3。可满足GB13271－2001《锅炉大气污染物排放标准》Ⅱ时段二级标准。6.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。6.4.5固体废弃物防治处理    燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由某某县医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的40％以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。 6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构 为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。????????????? 废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。 监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。 7、节能 7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。7.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87(2)《综合能耗计算通则》GB2589-87（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.3节能措施7.3.1工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。7.3.4太阳能利用    本项目建设4栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。    8.消防 8.1设计依据8.1.1《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）8.1.2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-988.1.3《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-908.2概述本项目位于某某县碧阳镇，碧西村，占地8286.92平方米。本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积8286.92平方米，建筑面积5510平方米，按照规范要求，厂区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.3总图8.3.1厂区四周为环形通道8.3.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。8.3.3本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.4建筑8.4.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。8.4.2建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。8.4.3建筑物装修材料均为阻燃材料。8.4.4锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。8.5电气消防8.5.1全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。8.5.2配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。8.5.4火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。8.5.5消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。8.5.6建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。8.5.7在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。8.6.1消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。8.6.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：15×3.6×2＝108立方米室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时8.6.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 （3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。
9、职业安全卫生9.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《工业企业设计卫生标准》得TJ36-79（3）《工业企业噪音控制设计标准》GBJ87-85；（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-879.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。9.3卫生要求9.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；工厂所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。9.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。 9.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。          10、组织机构与人力资源配置10.1组织机构本项目承办单位为某某县老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。10.2管理机构组织方案体系图本项目由某某县老年有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。管理机构图10.3人力资源配置10.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。10.3.2年工作日　年工作365天，每班工作8小时。 10.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员36人。另外视需要聘用临时护工20名。表12－1             劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理 1 2副总经理 2 3办公室 2含司机4财务部 2 5行政部 1 6外联部 1 7俱乐部 1 8保健医生 2 9食堂 4 10水电工 1 11锅炉房、洗衣房 1 12保安 2  合计 20 10.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过某某县人才市场公开招聘，其余人员通过某某县劳务市场公开招聘。  11、项目实施进度 11.1建设期本项目建设期12个月，2006年重阳节竣工开业。11.2项目实施计划 表11－1               项目实施进度表时间 项目12345678910111213141516可行性研究报告编制及审批                初步设计及报批                施工图设计                土建施工及装修                设备考察订货                人员培训                竣工运营                     12、投资估算及资金筹措 12.1 投资估算12.1.1 投资估算依据建筑工程费用:参考类似工程的造价。工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用:按有关计费标准估算。流动资金:按分项估算法进行估算。12.1.2 投资估算表详见表12-1。12.1.3 建设投资分析本项目建设投资683 万元，其中：建筑工程费用487.6万元，占建设投资的71.39%；设备购买费用95.6万元，占建设投资的14.00%；安装及材料费用37.8万元，占建设投资的5.53%；其他费用62万元，占建设投资的9.08%。12.2 资金筹措本项目总投资700万元，企业自筹360万元；申请国家服务业引导资金70万元，地方政府配套资金70万元，民政福利彩票公益金200万元。    表12－1　　　　    总投资估算表序号名称面积（m2）估算费用（万元）备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计一建筑工程       1.11号楼59353.89.680.5   1.22号楼685609.640.5   1.33号楼102693.213.160.7   1.44号楼102693.213.560.7   1.5综合楼10008010.60.6   1.6办公楼8006422.560.8   1.7值班室502    含门卫1.8锅炉房1305.24.42  含洗衣房、职工浴室1.9配电房401.631   1.10污水处理站401.691   1.11厕所201     1.12车库1005      小计5510460.695.67.8 564 二室外工程       2.1供电线及照明   10   2.2热力管网   5   2.3给排水管网   15   2.4污水处理水池 2    100立方米2.5喷水池 3    300立方米2.6道路 16     2.7围墙 6     2.8消防    8  2.9绿化    5   小计 27 301370 三其它       3.1勘察设计费    15  3.2建筑单位管理费    6  3.3工程监理费    5  3.4员工培训费    3  3.5基本预备费    20   小计    4949  合计 487.695.637.862683 四流动资金    1717  总投资     700     
13、 财务评价13.1 财务评价依据13.1.1 国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版,1993年)，并参照《投资项目可行性研究指南》（2002年）。13.1.2 建设单位提供的有关数据。13.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。13.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟1年建成, 经营期14年,计算期15年。从计算期第二年开始为满负荷经营。13.3 财务效益分析13.3.1 成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。(1)原辅材料费用估算原辅材料费用估算详见附表2-2。 (2)燃料和动力费用包括用水、用煤和用电的费用。详见附表2-3。   (3)折旧费固定资产投资按年均折旧，预提5%残值。(4)人员工资及附加本项目定员20人（不包括临时工）,人均月工资按500元估算。(5)修理费修理费按固定资产折旧费的50%计算。   (6)财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。   (7)其他费用    其他费用是在制造费、管理费用中扣除工资及附加、折旧费、修理费等的费用,按当年营业收入的1%估算。    详见附表2《总成本估算表》。13.3.2 财务分析13.3.2.1 营业收入本项目为老年公寓建设，建成后，在经营期对入住老人实行收费，按每位入住老人每月平均收费800元计算。年含税营业收入192万元。详见附表3-1。13.3.2.2 营业税金及附加(1)营业税:按营业收入扣除伙食费和日用品支出费用后的收入作为计税营业额，税率5%。   (2)城乡建设维护税:以营业税税额为基数,取5%。   (3)教育费附加:以营业税税额为基数,取3%。详见附表3。13.3.2.3 所得税所得税税率按33%。    按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金。    详见附表《损益表》。13.3.2.4 财务分析    (1)损益表年营业收入192万元, 营业税金及附加6万元,总成本费用148万元,利润总额38万元。投资利润率为5.43%,投资利税率为6.29%。    (2)现金流量表计算    根据逐年现金流入量和流出量编制了《现金流量表》(全部投资)。计算结果为: 所得税前,按折现率i=6%计算的财务净现值为27.3万元,内部收益率为6.52%,静态投资回收期包括建设期为12.86年,不包括建设期为11.86年。    (3)清偿能力分析本项目不发生中长期借款，未对清偿能力进行分析。    (4)盈亏平衡分析    根据正常年营业收入、固定成本、可变成本、营业税金及附加,求得盈亏平衡点为54.22%。    (5)敏感性分析    根据该项目的特点,选取营业收入、 经营成本和固定资产投资三项为变动因素,进行敏感性分析,分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案,详见附表《敏感性分析表》。从表中可看到,变化比较平稳,在±10%增减幅度内, 其内部收益率和投资回收期都是可以接受的, 说明该项目具有一定的抗风险能力。13.4综合技术经济指标    各项技术经济指标详列于附表1《综合指标汇总表》。          14、可行性研究的结论与建议14.1结论（1）市某某县老年公寓有限公司在省市县支持下，从实际出发，多方筹集资金，建设老年公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）某某县为古徽州重要组成部分，邻近风景区，境内有以世界文化遗产西递、宏村为代表的多处旅游景点，有深厚的历史文化积淀。本项目选址风景优美，生态环境好，交通方便，适合老龄人颐养天年。（3）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型三种形式老年公寓，切合实际。（4）本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。（5）本项目是在某某县老年公寓基础上迁扩建。本项目承办单位对管理老年公寓有多年成功经验，这是本项目实施的可靠保证。（6）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，本项目建设是可行的。14.2建议（1）为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办单位某某县老年公寓有限公司在某某县民政局指导支持下做了大量准备工作，建设土地已由某某县人民政府无偿划拔，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议省发展和改革委员会、市人民政府给予资金扶持。（2）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（3）本项目建设规模与当地社会需求比较偏小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，筹措资金进行扩建。--