XX老年康复中心项目申请报告             XXXXXX公司二00八年五月
目  录第一章   申报单位及项目概况第一节  项目申报单位概况一、建设项目概述二、申报单位基本情况三、申报单位经营和管理状况四、申报单位承担类似项目情况五、编制单位第二节  项目概况一、项目建设背景二、项目提出的理由与过程三、建设规模与目标定位四、项目组成及建设内容五、项目建设方案六、室内装修设计七、主要技术经济指标第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析第一节  发展规划分析一、中国老年公寓住宅的需求与发展二、发展前景分析三、中国老年公寓的特点第二节  产业政策分析一、指导思想二、基本方式三、基本标准四、指导原则五、基本要求第三节  行业准入分析一、行业准入制度概念二、老年公寓的准入条件第三章  资源开发及综合利用分析第四章  老年公寓发展现状分析一、全国老年公寓发展现状分析二、老年公寓发展目标三、XX区老年公寓的前景分析四、XX区老年公寓存在的问题五、老年公寓发展目标第五章  节能方案分析第一节  建筑节能概述一、指导思想二、节能目标三、用能标准和节能规范第二节  建筑能耗及分析一、建筑能耗现状二、我国建筑耗能与国外的差别三、耗能指标分析第三节  节能措施及节能效果分析第六章   建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节  项目选址及用地方案一、建设地点二、占地面积及建设规模三、土地利用状况四、占用耕地情况第二节  土地利用合理性分析一、目前中国土地利用现状二、XX区国土资源管理现状三、项目合理性分析第三节  征地拆迁和移民安置规划方案第七章  环境和生态影响分析第一节  环境和生态现状一、环境与生态规划状况二、环境与生态规划目标三、生态环境保护现状四、项目环境第二节  拟建项目生态环境分析第三节  生态环境保护措施一、设计中环保二、施工中环保三、使用中的环保四、绿化五、市政配套第四节  地质灾害影响分析一、地形、地貌条件二、工程地质、水文地质条件第五节  特殊环境影响分析第八章  经济影响分析第一节  经济费用效益分析一、项目投资估算二、经济费用效益分析第二节  行业影响分析一、行业现状二、项目对行业影响第三节   区域及宏观经济影响分析一、XX区经济发展现状二、项目对相关产业的影响三、对区域经济发展的影响第九章  社会影响分析第一节  社会影响效果分析一、社会影响区域范围二、利益相关者识别三、社会影响效果第二节   社会适应性分析第三节  社会风险及对策分析第十章  结论与建议一、结论二、建议附件、附图 1  
第一章   申报单位及项目概况第一节  项目申报单位概况一、建设项目概述1、项目名称XX老年康复中心2、建设单位XX区大街街道XX社区居民委员会3、法定代表人xxx4、项目负责人xxx5、建设地址XXXX路北侧，XX青年公园东侧6、建设性质及周期建设性质：新建建设工期：2年7、建设规模及内容本项目规划建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289万平方米，公寓建筑面积11271平方米。8、项目投资及资金筹措方案项目预计运用总资金4884万元。资金来源：建设单位自筹。二、申报单位基本情况本项目由XX市XX区大街街道XX社区居民委员会承建，XX社区位于XX城区西部，庆淄路贯穿南北，XX路横跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现有2786户，8720人（其中农业人口3015人），加上暂住人口，约有14500余人。社区已基本无耕地，居民主要从事二、三产业。在上级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，XX社区以经济建设为中心，坚持“三个文明”一起抓，取得了丰硕历成果。2005年以来，先后被评为省、市、区先进单位、XX市经济强村、XX市敬老模范单位、XX市十佳文化社区、XX市市级人口文化俱乐部、XX市文明社区、XX市优秀交通安全村、XX市市级商业示范社区、平安XX建设十佳村居；山东省民主化管理示范村、山东省先进文化社区、山东省未成年人零犯罪社区、山东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区党委书记、居委会主任张敬军同志2005年被授予全国劳动模范。XX社区是XX市XX区建设社会主义新农村的示范村。三、申报单位经营和管理状况以经济建设为中心，惠及居民生活。XX社区多年来自我发展，大力招商引资，现已建成近700余亩的XX工业园区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电器、建筑材料、高档地毯的生产基地，不但安置了社区居民就业，而且还招聘了大量的外地务工人员。2007年，XX工业园实现产值6.6亿元，实现利税达3300万元。全社区（村民）人均收入7800元，社区全部村民年年享受粮食补助，为60岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险，村民子女在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社区发展的成果。坚持提高居民素质教育，发展文化教育事业。长期以来，社区坚持开展居民素质教育，先后投资120万元，建成了6000余平方米的XX文体广场，修建了阅览室和活动室，并全天对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行村务、财务、党务、法制、科普等的宣传，定期更换内容。社区组织成立了XX业余五音剧团、老年健身队、交谊舞队和锣鼓队，定期举办活动，每周六晚在XX文体广场放一场电影，放映前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、法律、法规、社区民约、计划生育和安全生产等多项法制知识教育。配备了各种体育锻炼器械，设立了200平方米的戏曲大舞台，每年举办3-5次大型戏曲唱周活动。XX文体广场不但是居民学习、娱乐、休闲、锻炼的场地，更是宣传党的方针、政策、教育居民的阵地。2005和4月至2006年7月，社区投资3500万元，建成了高标准、高起点、现代化的XXXX学校，招聘了一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化教学，采取多媒体授课，学生在德、智、体、美、劳等方面全面成长。两年多来，XX学校教学成绩名列XX区第一，与XX六中实行联合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的教学实践基地，成为李阳疯狂英语在XX的培训基地。2006年，社区又投资800万元，建成了XX市一流的XX幼儿园，成为本地区儿童教育的亮点。投资360万元为XX学校建设的XX游泳馆，今年上半年即可投入使用，同时对社会开放。坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，XX社区党委发挥核心领导作用，坚持务实、廉政、开拓、进取；坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席会议制度，凡是社区的重大事项和各项投资建设，都有联席会议代表讨论通过。联席会议代表充分代表了社区居民的根本利益，代表们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，在几年的经济发展和社区各项事业发展中，得到了居民群众的大力支持和拥护。社区党委的正确领导和决策，件件落到实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚力越来越强，充分体现了党的核心领导位置。XX社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车道，社区将坚持科学发展观，按照XX区委、区政府制定的“工业强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社会主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业，推动全社区经济和社会事业又好又快的发展，把XX社区建成经济繁荣、村民富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐社会主义新农村。四、申报单位承担类似项目情况加强旧村改造和环境建设。近五年来，XX社区加快旧村改造建设，现已建成36栋住宅楼的XX花园生活区，安排了1200余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、通讯、有线电视、安全监控等物业管理。配合XX区政府规划，建成占地230的XX公园。投资600万元，建成了3000平方米的XX购物超市、800平方米的XX社区医院和1200平方米的XX农贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消防、保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等用房。方便了居民生活购物、就医买药等问题，繁荣了社区及周边经济，造福了一方百姓。五、编制单位编制单位：XXXXXX公司单位负责人：xxxx资质等级：xxxxxxxx发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二节  项目概况一、项目建设背景1、XX区及有关经济状况（1）城市资源状况XX区位于XX西部，地理坐标为东经117°41′—117°58′，北纬36°39′—36°54′。东临xx区，南接xx区，西南与xx市接壤，西北与xx毗邻，东北与xx县连界。东距市政府驻地xx20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积263.97平方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇、萌水镇及丝绸路、青年路、大街、永安4个街道办事处，1个省级经济开发区——XX经济开发区，共200个村委员会，30个居委会。人口31.61万，其中城市人口12.23万，农业人口19.38万。城市建成面积19.7平方公里，是一座古老而又新兴的工商业城市，也是我省重要的纺织工业基地。（2）城市经济发展状况2007年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十七大和省、市、区党代会精神，以科学发展观为指导，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经济发展方式，高度重视民生民需。结构调整绩效显著，经济活力明显增强，社会事业全面进步，民生状况不断改善，经济社会实现了又好又快发展。①国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，全年实现地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2 :55.5 :41.3调整为3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值51139元，按2007年末汇率折算为7001美元。②重点工程建设进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工；38个工业重点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织集团有限公司年产3000吨涤纶毛毯、XX绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯、XX凤阳彩钢板有限公司年产20万吨镀铝锌硅、山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等24个项目投产或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、XX永大化工有限公司16万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计划；14项流通重点项目进展顺利,胜利沙发家具批发市场三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日广场、华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车4S店项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程项目主体建设已完成，XX沙发家具市场东扩工程、紫荆花购物广场CEPA商城项目已开始动工建设。 (3)交通条件XX区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港300公里，西距济南国际机场50公里，胶济铁路、济青高速公路和309国道横贯城区，公路通车里程近500公里。境内有309国道、庆淄路、张周路、周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁路穿城而过。XX区距济南机场50公里，距青岛港300公里，对外交通十分便利。(4)基础设施条件城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达23.12平方公里。投资2.7亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面的14项重点工程，完成丝绸路改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有XX特色的园林城市风貌。全年新建绿地35万平方米，升级改造原有绿地15.2万平方米，人均公共绿地面积达到15.4平方米，建成区绿化覆盖率达39.2%，绿地率达33.2%。 2、拟建地点——XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块状况XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。该区域规划总用地面积为23325.72平方米（约35亩），宗地西邻XX青年公园，南邻XX路，现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用地。二、项目提出的理由与过程1、老年公寓是社会发展的需要人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。 2、项目提出过程XX区老年康复中心是XX区2008年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。三、建设规模与目标定位1、建筑规模本项目为XX区老年康复中心建设项目，拟建1幢5层门诊楼、1幢6层病房楼、1幢6层康复楼、3幢5层公寓楼及1幢2层附属楼，规划用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8％，容积率1.224，绿地率65％，停车位350个。2、目标定位随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，距城区3公里左右，占地35亩，靠近XX青年公园，内有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时公寓相邻于XX青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的老人可尽兴垂钓；康复中心内24小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。四、项目组成及建设内容本项目总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下：1、建筑工程本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表：                   建筑构成一览表                    表1-1建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注门诊楼155600 病房楼167600 康复楼165076 公寓楼356888 附属楼123396 合计7 28560  2、道路根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下：生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一般为4～6米；交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为9米，红线宽度不小于16米。4、绿化区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达65%。5、管线工程（1）管线设计康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。（2）供电系统本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按60W/M2指标计算，公建用电指标按100W/M2指标计算。①总体初步考虑整个康复中心用电容量约为3532KW，可直接由小区内配电室供给。详见公寓、公建用电量表： 用电量表                   表1-2项目建筑面积（㎡）指标小计公寓照明1127160W/㎡676KW公建照明28560100W/㎡2856KW合计39831 3532KW②低压配电系统从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应设置漏电保护装置。③计量公寓每房间设单相10（40）A电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表计量。其他公建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量。④照明整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。比如：户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设计密切配合等。在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。（3）供热①供热指标：公寓楼293KJ/㎡，公建335KJ/㎡。②供热面积：公寓楼11271平方米，公建17289平方米，总热负荷为9GJ/h。③热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。（4）给排水系统①给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿道路树状敷设，对其内部进行供水。规划给水管管径DN300。②雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管网，出口管径d400。③污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径d400。（5）电话通讯及宽带网线路采用光缆分别由南面的XX路接入，康复中心内主干线断面为6孔砼块+3孔DN100PVC管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。（6）消防与人防规划规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每个消防栓服务半径60米。人防设施结合住宅内部集中绿地设置在地下，总面积按总建筑面积的2%考虑，共计571平方米。（7）电视及其他电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆传输至各房间用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。（8）防雷及接地①本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。②建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。③公建建筑电气安全地型式采用TN-S制，并且公寓楼进行总等电位联接。五、项目建设方案1、设计特点老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当包括以下几点：（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。2、设计原则（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。3、设计要求(1)项目选址从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从一下几个方面进行考虑：①环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；②交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；③场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；④场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；⑤生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；⑥场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：①住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；②建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；③设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；④基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；⑤设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。(3)单体设计单体设计以多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。(4)色彩规划老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个：一是稳重和谐，但忌过于沉闷；二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。(5)户型设计由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在户型设计上也有特别的要求：①保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；②老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧室内设立独立的卫生间；③室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多的缓冲空间；④所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。六、室内装修设计老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满足他们的需求。对老年人来讲，最重要的不是装修的豪华与美观，而是安全、方便、舒适，很多对于年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。主要包括以下几点内容：1 墙、地面装修老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1．8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦，不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污；不应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平面上。楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。2 、厨卫产品的选择厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使用的厨房操作台面高宜0.75-0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40-1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置，则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地350-450mm为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐下并转身的形状，并在浴缸一端留有400mm宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置均应设置适合老年人使用的扶手。老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。3、安全扶手的安装老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、行走、转身等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选择，安装必须坚固、可靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生间、客厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以800-900mm为宜。为避免扶手抓空而摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以400mm以下为标准。为减少冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔为4-6cm，以不碰手为宜。扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可以随时安装。4、门窗的选用户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时可以方便的将门打开。老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(宽×高×深)。把手中心距地宜为800-1000mm。老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应设置止门器。5、电气设计老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方便性。开关高度离地宜为1000-1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置在900-1050mm左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵活的老年人用其他部位进行操作。起居室、卧室插座离地高度宜为600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度宜为800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为400-500mm。厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备，但应注意其安全性。6、照明设计老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险，因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为3：1以下，相邻房间之间、房间与通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在1：2以下。卧室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照明开关均应采用大面板、带灯的开关。 7、色彩设计老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄，因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色素。在日本，这种情况从50岁开始，60岁时60％的人视觉产生黄变化，70岁时达到84％。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。(1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。(3)色相：①黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难辨认；②蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会消失；③绿色将变为暗绿色。在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。七、主要技术经济指标1、财务内部收益率（FIRR）=12.79%2、财务净现值（FNPV）=1160万元3、年利润＝636万元4、开发成本利润=13％5、年利润率=29%
第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析第一节  发展规划分析一、中国老年公寓住宅的需求与发展我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。1、中国人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。 3、社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5、老年公寓的发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。二、发展前景分析1、市场发展趋势(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。 (4)建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。２、产品发展趋势随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：（1）规模化随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；（2）郊区化为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；（3）建筑的多样化随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；（4）功能丰富化未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。（5）科技化以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。（6）社区服务的专业化作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。3、消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。
在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。三、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3、设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 4、规模与档次从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 5、老年公寓的性质依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 第二节  产业政策分析为贯彻落实2005年全国民政工作会议精神，加快推进社会福利社会化进程，促进老年社会福利事业的发展，民政部决定在全国城市开展养老服务社会化示范活动。一、指导思想开展养老服务社会化示范活动，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真落实“以人为本”的科学发展观，以满足人民群众日益增长的养老服务需求为出发点，以保障城市“三无对象”和低保对象等困难老年人为重点，发展老年福利服务事业，推进社会福利社会化，进一步提高人民群众的生活水平和生活质量，维护社会公平，促进经济与社会的协调发展，为构建社会主义和谐社会而努力。二、基本方式开展养老服务社会化示范活动，要在各级政府的统一领导下，采取两种基本方式：一是以城市市辖区和县级市为单位，先试点，后推广；二是以大中城市举办的各类养老机构为单位，开展示范活动。民政部制订示范活动的基本标准，各地结合自身实际情况制订具体标准。要通过示范活动，争先创优，树立具有榜样和示范作用的先进典型，探索建立养老服务社会化体系的思路和途径，充分发挥典型引路、以点带面的作用，全面推进社会福利社会化进程。三、基本标准1．政府高度重视。地方政府制定老年福利服务事业发展规划，纳入当地经济和社会发展计划；《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19 号）得到很好的贯彻落实，制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2．养老服务保障。“三无对象”和低保对象老年人的基本生活和养老服务得到较好的保障；将发展老年福利服务的资金列入财政预算，并对社会力量兴办的老年福利服务机构给予政策和资金的扶持。3．养老形式多样。建立以国家、集体投入为主导，以社会力量投入为新的增长点，以居家养老为基础，以社区老年福利服务为依托，以老年福利服务机构为骨干的老年福利服务体系，为老年人提供生活照料服务。4．服务网络健全。街道和社区建有一大批小型分散、方便适用的老年福利服务设施，“星光老年之家”的作用得到有效发挥，建立社区养老服务网络，为广大老年人提供生活照料、文化娱乐、康复医疗、体育健身等多方面的服务，老年人的满意率为90％以上。
5．社会力量支持。企事业单位、社会团体、个人等社会力量积极兴办老年福利服务事业；辖区现有老年服务设施和卫生、体育、文化等设施向社会开放，为老年人提供优惠服务；培育和发展社会服务团体和社会性中介组织，积极发挥其为老年人服务的作用，形成关注和支持养老服务社会化的良好氛围。6．群众广泛参与。大力提倡社会互助，发展和壮大志愿者服务队伍，实现志愿者服务活动的经常化、制度化；老年人协会等群众性组织开展形式多样的活动，精神文化生活丰富多彩。7．服务队伍爱岗敬业。建立一支具有奉献精神和专业化水平较高的养老服务队伍；要按照《养老护理员国家职业标准》的要求，有针对性地开展专业技能培训，做到持证上岗，不断加强养老服务队伍的知识化和专业化建设，并引进专业的社会工作者。8．养老机构优质高效。养老机构建筑设计符合国家标准，设施设备完善，管理规范、服务优质，实现由福利型向福利经营型、封闭型向开放型、供养型向供养康复型的转变，维护和保障服务对象的合法权益。职工对领导班子的满意率为90%以上，入住老年人的满意率为95%以上。四、指导原则1．以民为本，为民解困。开展示范活动要坚持“以民为本、为民解困”的宗旨，以不断满足老年人尤其是“三无对象”和低保对象等老年人的福利服务需求、提高人民群众生活质量和文明程度为出发点和落脚点，体现社会福利维护民利、解决民生、落实民权的本质要求。2．形式多样、服务优先。开展示范活动必须坚持社会化的发展方向，倡导多种形式养老，开展多样化服务，大力推进老年福利服务事业投资主体多元化、服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化。3．突出重点，注重实效。开展示范活动的重点是发展政府主导、社会力量广泛参与的多种养老服务形式，工作基础在社区。要以示范活动为契机，从养老服务的基础工作抓起，从薄弱环节抓起，解决老年人最需要、最迫切的实际问题，求真务实，力戒形式主义。4．因地制宜，勇于创新。坚持解放思想，大胆实践，结合本地实际，创造性地开展工作，利用多种途径、多种形式发展老年福利服务事业，形成各具特色的示范典型。五、基本要求1．高度重视，加强领导。被确定为试点单位的地方政府要高度重视，切实加强领导，统筹规划，周密部署，扎实有效地开展养老服务社会化示范活动。2．积极指导，精心组织。各级民政部门要加强指导，认真组织试点和示范活动的实施，切实做好养老服务社会化示范活动的组织协调工作，确保示范活动有声有色地开展。民政部将对工作出色，开展示范活动成效显著的单位给予表彰和奖励。3．确定试点，启动示范。开展养老服务社会化示范活动，今年的重点是确定试点单位，启动示范活动。要选择领导重视且工作基础较好的不同类型的城市市辖区和县级市以及大中城市的养老机构开展试点和示范。民政部将在全国选择若干单位开展试点和示范活动；省级民政部门也要有计划地确定一批单位开展试点和示范活动，并将名单于今年5月底前报民政部社会福利和社会事务司。4．总结经验，以点带面。要认真总结开展养老服务社会化示范活动的试点经验，由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。第三节  行业准入分析一、行业准入制度概念市场准入制度，是有关国家和政府准许公民和法人进入市场，从事商品生产经营活动的条件和程序规则的各种制度和规范的总称。它是商品经济发展到一定历史阶段，随着市场对人类生活的影响范围和程度日益拓展和深化，为了保护社会公共利益的需要而逐步建立和完善的。市场准入制度是国家对市场进行干预的基本制度，它作为政府管理的第一环节，既是政府管理市场的起点，又是一系列现代市场经济条件下的一项基础性的、极为重要的经济法律制度。二、老年公寓的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。所以，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。
目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。因此本项目的建设不违被国家的相关政策，且能够解决老年人的“老有所养”这一问题。
第三章  资源开发及综合利用分析本项目不属于资源开发类项目，且项目建设中不需要占用重要资源，故本报告只对建筑工程中涉及的能源利用情况进行分析。资源消耗快速增长，是工业化、城镇化加快发展阶段的特点之一。我国城市建设和使用所消耗的资源数量较大。据测算，城市建设用钢占全国用钢总量的20％，水泥用量占全国总用量的17．6％，用地面积占全国城市建成区用地总面积的30％；住宅用水占全国城市水资源消耗的32％，住宅建设能耗占全国总能耗的30％，单位建筑面积能耗为相同气候条件下发达国家的2-3倍。目前全国城乡房屋建筑面积近44l亿平方米，全国仅有1％的既有建筑和5％的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。每年城乡新建建筑竣工面积约15至17亿平方米，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。如果延续目前的建筑能耗状况，建筑能耗将达到全国总能耗的45％以上。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。一、按照《民用建筑节能管理规定》，本项目采用国家鼓励发展下列建筑节能技术（产品）：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热、供气；4、供热采暖采用单户控制形式；5、设置太阳能上下水管井；6、建筑照明节能技术与产品。二、垃圾处理大力推广城市生活垃圾焚烧发电、堆肥等综合利用技术；推广建筑垃圾的重复使用、再生利用和无害化利用。本项目在小区内设置垃圾回收站，对垃圾进行统一处理，积极推进城市生活垃圾的综合处理，最大限度实现资源化。 
第四章  老年公寓发展现状分析一、全国老年公寓发展现状分析老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 1、老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。 2、老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3、老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元（《中外房地产导报》2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400－500元（《老年住房专题会议论文集》2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 5、政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。 二、老年公寓发展目标 1、制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。 2、大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。 3、要解决好老年公寓的融资问题。融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。 4．建立和健全养老制度和住房保障制度。这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 5．建立和完善老年住房的法律、法规。法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。 总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。三、XX区老年公寓的前景分析建立适合我国国情的老年公寓不仅是人口老龄化发展的必然趋势，而且是加强社会保障工作的客观要求。从我区的日前的调查情况看，多数老年人是赞成和欢迎建立老年公寓的，其态度是积极的，明确的。我国各大中城市老年公寓发展的实践证明，兴办老年公寓确实减轻了家庭养老压力，弥补了家庭养老功能弱化的欠缺，缓解了空巢家庭、独生子女家庭照顾老人的困难，消除了中青年夫妇的后顾之忧，起到了家庭养老所不能起到的作用。同时为下岗待业人员，提供了就业机会，有利于安定团结和两个文明建设的发展，有利于加强社会保障工作。老年公寓不失为解决老年人社会化养老的有效途径和最佳选择之一，是社会化养老的主要方向。1、党和政府及国家有关部门提供的有关政策，为兴建老年公寓创造了有利条件。《中华人民共和国老年人权益保护法》明确规定：“国家鼓励、支持社会组织或个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。省、市有关部门对有福利性质的老年公寓、老年活动中心等设施规定了税收优惠政策。中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和民政部“星光计划”都对发展老年服务和加快社区服务设施建设提出了具体意见。2、城区内有相当一部分老年人愿意入住，为老年公寓发展奠定了坚实基础。我区现有60岁以上老年人5万多人，多数住在城区，可目前全区老年公寓及托老所的床位总数不足1000个，远远不能满足老年人日益增长的需求。3、有固定收入的离退休人员队伍的扩大，为老年人入住公寓提供了经济保证。我区城区内老年人中原来有职业的占老年人总数的70%以上，这部分人离退休后多数领有养老金，其中有一些离退休干部收入较高，且夫妻双方都有收入，他们希望自己的晚年有多彩的社会生活、丰富的文化生活、健康的日常生活、充实的精神生活，而这些需求是家庭难以满足的。新型老年公寓正是为具有一定经济承受能力的老年人提供的比较理想的实现自我价值、幸福欢度晚年的社会养老机构，他们的多种需求可以在老年公寓得以满足。4、老年人空巢家庭很多，为兴建老年公寓提供了动力。随着社会的变革和时代的进步，家庭的亲和力、凝聚力和归宿感都有所弱化，子女成家后，多数都和父母分开居住，老人们独自生活在自己的居室内，缺乏必要的生活空间，孤独寂寞，难以度日。一旦独居老人突然患病需要急诊，难以及时救治和护理。特别是有的子女工作居住在外地，致使个别独居老人病死家中数日无人知晓的现象时有发生。这些情况造成了子女工作时对家人不放心，担心家中老人突然发病或摔伤、烫伤、烧伤等意外情况发生，这些严重的心理负担影响了子女的工作学习和进步。老年公寓可以将原来由家庭承担的照料和慰籍老人的部分功能转由社会来承担，这是对家庭养老的有益补充，是社会保障的重要内容。5、高龄、病残老年人逐年增多，为老年公寓提供了入住来源。随着人均寿命的延长，高龄老人逐年增多。而且高龄、带病、残疾老年人和生活不能自理的老年人的比重将进一步上升。这些老年人希望在自己居住的环境内能得到社会和他人的帮助、服务。虽然目前有些家庭请了保姆来照料老人，但从反映看，有很多不尽人意之处，如服务不到位，佣金偏高等等。因此老年公寓不失为解决老年人特殊需要的一条有效途径。6、家庭规模日趋小型化，独生子女家庭的增多，对老年公寓的发展起到了推动作用。由于我国计划生育政策的贯彻落实，致使家庭结构发生了变化，独生子女家庭的比重越来越大，家庭成员中三代比向“4、2、1”的方式发展，而且长寿家庭中还有上代高龄老人，这就产生了一对夫妻要照顾几个老人的困难。特别是病弱、残疾的高龄者，更需要晚辈的照顾，赡养负担会更重。随着现代生活节奏的加快，子女将更多的精力投入到工作和学习中，势必减少照料老人的时间和精力，对于患病、高龄、瘫痪老人的家庭，其难处更大，由此不可避免地引发了许多社会和家庭的矛盾。综合所述，兴办老年公寓是利国利民一举多得的好事。一是可以解决老年人的养老社会化服务问题，是加强社会保障工作的客观需要；二是可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定；三是可以为老人的子女减轻负担，减少家庭矛盾，解除他们的后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。 四、XX区老年公寓存在的问题一是我区的老年公寓和托老所数量少，能提供老人住的床位只有400多张，不能满足老人们日益增长的需求；二是我区的老年公寓和托老所的规模普遍较小，服务设施、功能不全，最多只有70张床位，满足不了社会托老的需求；三是我区的老年公寓和托老所里的养老服务设施、医疗保健设施、文化娱乐设施等方面的水平较差，只有设有部分服务设施，其他托老所服务设施较少，个别的托老所除了有彩电外，几乎没有其他辅助设施；四是各级政府和有关部门对老年公寓及托老所的扶持和政策优惠等方面还有待进一步加强；五是有些做儿女的对父母入住老年公寓（托老所）有思想顾虑，怕同事们说不孝顺，以致发生有些老人瞒着儿女住进了老年公寓，住些日子后又被儿女接回家的现象。这种陈旧落后的思想观念需要通过舆论导向和宣传加以转变。五、老年公寓发展目标1、老年公寓的模式、格局和居住环境当代的老年人有自己的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，是目前老年人所喜爱和要求的老年人乐园。2、老年公寓应位于环境清新、交通便利、临近山水，利于老年人晨练游玩、接触社会、探亲访友和子女探视方便。房间格局应以双人间和单人间为主，院内统一绿化、植花种草，设门球场、凉亭、喷泉、雕塑等园景。总之，要将老年公寓建成布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家。3、兴办老年公寓应纳入社会发展规划。在大力坚持和贯彻家庭养老为主的同时，各级政府要将老年福利设施建设纳入当地社会经济发展总体规划和城市建设规划中，进行合理安排和布局，有步骤、适度的建立必要的大众化和高、中、低档的老年公寓及其他老年福利设施，以满足不同层次老年人的需要。4、兴办老年公寓要坚持政府投资为主和社会多方筹资的原则。老年公寓建设要广开门路，充分发挥社会各方面的作用，走多渠道、多层次、多元化的路子，除各级政府投资兴办外，社会团体、企事业单位、集体、个人等皆可集资兴办，通过民政部门采取发行社会福利彩票的形式筹资兴办，采取民营公助、企业联办或私营股份制等形式兴办等。5、老年公寓建设要坚持政策优惠与扶持相结合的原则。老年公寓属于社会福利设施。国家和省对具有社会福利性质的面向老年人提供的社会福利事业，规定了免税政策。工商、财政、税务、城建等部门应从政策上、经济上给予倾斜扶持，使老年公寓及托老所能够健康稳定地发展。6、要坚持定价合理、收费适当的原则。老年公寓收费是个敏感而又实际的问题。核定价格时，首先要根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点。7、加强管理，服务到位。在搞好老年公寓硬件建设的同时，更要搞好软件建设。要把全心全意为老年人服务作为老年公寓管理的出发点和落脚点，要急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住的安心、吃的舒心、玩的开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。
第五章  节能方案分析第一节  建筑节能概述我国是一个发展中国家，人均能源资源相对缺乏。但在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高；建筑建造和使用，能源资源消耗高、利用效率低的问题比较突出；一些地方盲目扩大城市规模，规划布局不合理，乱占耕地的现象时由发生；重地上建设、轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。各地要充分认识到发展节能省地型住宅和公共建筑，做好建筑节能节地节水节材工作，是落实科学发展观、调整经济结构、转变经济增长方式的重要内容，是保证国家能源和粮食安全的重要途径，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。要进一步增强紧迫感和责任感，转变观念，切实改变城乡建设方式，切实从节约资源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展，促进城乡建设和国民经济的持续健康发展。一、指导思想以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，已发展节能省地型住宅和公共建筑为工作平台，以建筑“四节”为工作重点和突破口，以技术、经济、法律等手段，以改革为动力，努力建设节约型城镇。二、节能目标本项目在开发过程中，做好建筑节能节水节地节材工作，充分落实科学发展观，发展节能省地型老年公寓。建筑节能。本项目所有新建项目严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。建筑节地。在项目开发过程中，要通过合理布局，提高土地利用的集约和节约程度。同时在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。建筑节水。要降低供水管网漏损率，重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。建筑节材。积极采用新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材。同时提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗，使本项目的建材消耗率在现有基础上降低10%。三、用能标准和节能规范1、采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）2、建筑照明设计标准（GB50034-2004） 3、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）4、建筑给排水与采暖工程施工质量验收规程（GB50242-2002）5、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95） 6、采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）7、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）8、延时节能照明开关通用技术条件（JG/T7-1999） 9、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）10、建筑中水设计规范（GB50336-2002）11、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）12、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知13、夏热冬冷地区居住建筑节能实际标准（JGJ134-2001）第二节  建筑能耗及分析一、建筑能耗现状1、按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，主要包括采暖、空调、通风、热水供应、照明、炊事、家用电器、电梯等方面的能耗。其中采暖、空调、通风能耗约占2/3左右。2、房屋建筑规模我国房屋建筑规模十分巨大，近几年每年建成房屋达16～20亿㎡，如此巨大的建筑规模，在世界上是空前的；在我国历史上，这几十年是房屋建设高潮期，这段高潮过后，很可能不会再度出现。在全面建设小康社会目标的指引下，我国城市化将加速发展，人民生活水平不断提高，21世纪头20年内，建筑业仍将迅速发展。全国城乡房屋建筑面积2006底共计为441亿㎡，预计到2020年底，全国房屋建筑面积将新增220至250亿平方米。3、建筑能耗现状及展望我国人口众多，土地、能源、资源都很紧张，人均占有量极低。其中：人均土地面积仅为世界平均水平的33％，人均耕地面积仅1．43亩，不到世界平均水平的40％；人均水资源拥有量为2200立方米，仅为世界平均水平的1／4，且土地和水资源地区间分布不平衡。我国资源的现状难以维持占用大量土地、消耗大量钢材、淡水和能源的高强度住房消费模式。针对建筑能耗方面，全国仅有1％的既有建筑和5％的新建建筑能达到国家规定的节能标准，绝大部分还属于高能耗建筑。因此，必须坚持发展中小套型住房，大力推进建筑节能、节水、节地、节材等工作。二、我国建筑耗能与国外的差别随着经济增长和城市化进程加快，每年有大量建筑物竣工。有资料显示，建国以来，据不完全统计，中国住宅竣工面积累计将近70亿平方米。据2007年《中国统计年鉴》提供的资料，1997年至2006年期间，全国房地产完成投资额年均增长22.3%，房屋竣工面积年均增长16.4%。近几年每年建成的房屋面积在16亿～20亿平方米之间，超过所有发达国家年建成面积的总和。但是，建筑能耗与国外相比却高出很多。现在我国每年新建房屋20亿平方米中，99%以上是高能耗建筑；而既有的约430亿平方米建筑中，只有4％采取了能源效率措施，单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。根据测算，如果不采取有力措施，到2020年中国建筑能耗将是现在3倍以上。 目前，建筑耗能已与工业耗能、交通耗能并列，成为我国能源消耗的三大“耗能大户”。尤其是建筑耗能伴随着建筑总量的不断攀升和居住舒适度的提升，呈急剧上扬趋势。据统计，建筑能耗总量在我国能源总消费量的比例高达27.45％。我国北方城市集中供热系统的综合效率远低于发达国家的80％的水平。建筑围护结构保温隔热性能与同等气候条件的西欧相比，传热系数和空气渗透率要高出几倍，住宅的单位采暖建筑面积要多消耗1～2倍的能量。一些特大城市的建筑能耗虽然全面降低，但仍比瑞典等北欧国家高出近一倍；采暖度日数远比北欧国家低，但单位面积的耗热量指标却大大高于北欧国家。 三、耗能指标分析1、建筑耗热量指标其计算公式为：式中：  ——建筑物耗热量指标（W/㎡）;——单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量（W/㎡）； ——单位建筑面积的空气渗透耗热量（W/㎡）； ——单位建筑面积的建筑物内部得热（包括炊事、照明、家电和人体散热），住宅建筑取3.80（W/㎡）。本项目的建筑物耗热量指标为：   =18.68 W/㎡+5.22 W/㎡-3.8 W/㎡   =20.10 W/㎡2、单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量指标：其计算公式为：        式中：Ki——围护结构的传热系数[w/(㎡·k)]，对于外墙应取其平均传热系数；Fi——围护结构的面积（m2）；Ai——建筑面积（m2）。经计算本项目单位建筑面积通过围护结构的传热耗热量指标为18.68 W/㎡。3、单位建筑面积的空气渗透耗热量指标：其计算公式为：  式中：CP——空气比热容，取0.28W.h/(kg.k);P——空气密度（kg/m2）,取tg条件下的值；N——换气次数，住宅建筑取0.51/h;V——换气体积（m2）。经计算本项目的单位建筑面积的空气渗透耗热量指标为5.22W/㎡。4、采暖耗煤量指标：其计算公式为：   式中：          ——采暖耗煤量指标（kg/m2）标准煤；——建筑物耗热量指标（w/m2）;——采暖期天数（d）；——标准煤热量，取8.14×103W.H/Kg;——室外管网输送效率，采取节能措施前，取0.85，采取节能措施后，取0.90；——锅炉运行效率，采取节能措施前，取0.55，采取节能措施后，取0.68。经计算本项目的采暖耗煤量指标为10.74 kg/m2。综上所述，本项目的建筑耗热量指标和采暖耗煤量指标均未超过民用建筑节能设计标准规定的指标（在该标准中建筑耗热量指标和采暖耗煤量指标分别为20.4W/㎡与10.9 kg/m2），达到了节能型住宅的标准。第三节  节能措施及节能效果分析本项目工程在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。1、外墙尽可能采用煤矸石砌块和多孔模数砖，保温防水应采用新材料，在保温隔音上要有新突破，达到节能50%的节能型住宅标准。2、所有设备必须采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。3、供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后的中水。4、选用炉具和灯具以节能为主，主要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。5、楼板钢筋采用冷拔螺纹钢或冷拔带肋钢等。6、建筑体形系数易控制在0.30及0.30以下；若体形系数大于0.30，则屋顶和外墙应加强保温。7、设计中应采用气密性良好的窗户（包括阳台门），其气密性等级，在1～6层建筑中，不应低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》（GB7107）规定的Ⅲ级水平。8、在建筑采用气密窗或窗户加设密封条的情况下，房间应设置可以调节的换气装置或其他可行的换气设施。9、围护结构的热桥部位应采取保暖措施，以保证期内表面温度不低于室内空气露点温度并减少附加传热热损失。10、因本项目所在地的采暖期室外平均温度为-0.5℃，故建筑物外墙在室外地坪以下的垂直墙面，以及周边直接接触土壤的地面应采取保温措施，在室外地坪以下的垂直墙面，其传热系数不应超过周边地面传热系数限制[0.52 w/(㎡·k)]。在外墙周边从外墙内测算起2.0m范围内，地面的传热系数不应超过0.30w/(㎡·k)。总之，除以上措施外，项目物业管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要浪费。
第六章   建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节  项目选址及用地方案一、建设地点XX老年康复中心项目位于XXXX路以北，XX青年公园以东，总占地面积约35亩，相邻于XX区最大的公园——XX青年公园。该项目地处城区边缘，周围有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是较为理想的老年休养场所（详见拟建项目区域位置图）。二、占地面积及建设规模该项目规划总用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8%，容积率为1.224，绿地率为65%，停车位350个。三、土地利用状况本项目位于XXXX路以北，XX青年公园以东，为村内修集体建设用地，地上建筑物村内企业用房及村民居住等平房用地，利用效率较低，导致土地资源浪费，影响城区形象。                        本项目的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于土地资源的合理配置。四、占用耕地情况本项目用地为村内集体建设用地，不存在占用耕地问题。第二节  土地利用合理性分析一、目前中国土地利用现状2006年度全国土地利用变更调查结果报告显示，截至2006年10月31日，31个省(区、市)土地调查面积中，农用地98.58亿亩，占69.1%；建设用地4.85亿亩，占3.4%；未利用地39.17亿亩，占27.5%。2006年全国建设占用耕地387.8万亩，其中当年建设占用耕地251.0万亩，比“十五”年均建设占用耕地减少24%，往年未变更上报的建设占用耕地136.8万亩；灾毁耕地53.8万亩；生态退耕509.1万亩；因农业结构调整减少耕地60.3万亩。上述四项加起来，2006年全国共减少耕地1011.0万亩。同期，土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩。补充耕地与减少耕地相抵，全国耕地面积比上年度末净减少460.2万亩，现为18.27亿亩，全国人均耕地面积1.39亩。报告显示，截至2006年10月31日，全国建设用地4.85亿亩。年度建设用地增加770.9万亩，其中，当年新增建设用地493.0万亩；往年建设、未变更上报的建设用地277.9万亩。1、国内很多城市仍然实施“摊大饼”式的发展模式，通过大量占用郊区和农村土地，土地浪费严重。“十五” 期间，我国共新增建设用地3285万亩，年均新增建设用地657万亩。2、政府为了获得土地增值收益，“圈而不用”现象较为普遍。据调查，一些城市征购或者征收后不供地的土地面积占全市新增建设用地的40％—60％，土地闲置十分严重。3、城市土地利用结构不合理，各类用地比例失调，产业用地比例过高，生活用地比例少。4、城市人均用地水平偏高，目前我国的城镇人均用地为133平方米，超出国家标准（100平方米）33％，已有建设用地强度偏低，容积率不高，土地经济效益产出偏低。总之，人类为经济社会目的而进行的一系列生物和技术的活动，是对土地进行的长期或周期性经营过程。土地利用既受自然条件的作用和制约，又受经济、技术、社会条件的重大影响，所以，土地利用现状是在一个特定区域内的自然、经济、技术和社会条件共同影响的产物。实际上，在人类社会开始土地利用活动的同时，也开始了对土地利用问题的关注研究，包括土地利用分类、区划、配置以及规划等。随着科学技术的进步和人口的不断增长，我国对土地的利用无论是从广度上还是从深度上，都有了巨大的发展，但仍然存在着土地资源利用不充分或者不合理的现象，从而导致了土地利用的非持续性问题。在“人口—资源—环境”系统中，土地资源处于基础地位，土地的可持续利用是我国实现可持续发展战略的基本保障。土地可持续利用理论研究及其在土地利用管理实践中的应用，对于保证整个经济社会的可持续发展具有十分重要的意义。二、XX区国土资源管理现状2007年实现土地收益2.834亿元，共储备土地19宗，面积298.67亩，通过招拍挂出让土地18宗，面积733.45亩，成交额3.48亿元，土地纯收益1.96亿元。组织上报重点项目23个，办理出让面积1030.29亩，省重点投资金山地域土地开发整理项目于年底开工，整理总规模5160亩，预计可新增耕地661亩。完成租金征收470.5万元，实现发证4291宗，其中：设定登记100宗，变更登记512宗，他项权利证书176宗，居民子证3266宗，农村宅基地发证237宗。扎实开展土地卫片执法检查工作，完成了对全区155个图斑的现场核查、图斑测绘、宗地调查、内业整理和违法占地拆除复耕等各项工作，全年共查处新增违法案件225宗。三、项目合理性分析本项目建设符合XX区城市规划要求，项目规划总用地面积23325.72平方米（合35亩），为村内企业用地及居民居住及营业房用地，现进行拆迁，建设XX老年公寓。该项目的实施是对村内建设用地的合理利用，是按照土地利用总体规划和年度计划开发建设用地，并在开发建设中推进土地集约利用，符合集约有效利用土地的要求，有利于土地合理利用。第三节  征地拆迁和移民安置规划方案本项目建设需对村内企业及居民住宅及营业房进行拆迁，由村内进行统一拆迁、安置、补偿。
第七章  环境和生态影响分析第一节  环境和生态现状一、环境与生态规划状况“生态优先”和“统筹发展”的理念已经逐渐形成XX区环境与生态发展思想，“以人为本、全面、协调、可持续”的科学发展观贯穿了2005年底完成的《XX生态区建设规划》，XX区按照科学的发展观规范产业导向，提升产业层次，引导工业企业集中布局，实施资源整合，统筹城乡发展，推进经济增长方式的转变。严格把好环保审批与招商引资关，大力推行“精细招商”“绿色招商”。推动产业聚集，鼓励环保型、龙头型项目，严格禁止新上各种重污染、高能耗、高物耗项目。优化工业布局，采用先进技术和先进管理模式，淘汰落后的技术和管理方式，推广清洁能源，实行集中供热、供气、供水，有效利用资源、能源。大力发展循环经济，以实施清洁生产、培植循环经济典型为重点，拉长循环经济产业链，以绿色系列创建、绿色采购、绿色消费为突破口，建设生态产业园区，推进生态文化、生态文明建设，推动社会化大循环。二、环境与生态规划目标承接XX新区开发建设，以打造“XX后花园”为目标，加快城市基础设施建设，完善提升城市功能，加强城市管理，加快建设设施完善、功能齐全、环境优美、极具创业吸引力和适宜生活居住的现代化生态城市。加快建设绿色生态城市。继续做好孝妇河、涿河、淦河和米河的综合治理，整体水质达到国家三级标准，满足防洪和城市景观需要。加大环保执法力度，加强对城区燃煤锅炉的控制，使城区大气质量稳定达到国家二级标准。全面实施绿化美化工程，按照“一片、二环、三河、多轴”的总体思路，重点搞好马鞍山、米山、XX水库一片，内外二环道路绿化带，米河、涿河、淦河三河绿化带，正阳路、309国道、恒星路等多轴绿化带的绿化工程。搞好城区街心游园绿地建设。到2010年，城市绿地率提高到40%以上，人均占有公共绿地达到20平方米。三、生态环境保护现状1、环境保护力度加大2007年全区主要污染物减排指标完成COD削减率7%、SO2削减率8%，共整治工业炉窑56家，6家实施停产治理，11家停业关闭，取缔拆除土法炼油业户8家，关闭拆除小印染企业11家。规范煤焦油储存业户28家。王村污水处理厂建成投入运营。全区空气环境质量好于国家二级空气标准的天数达到323天，高于全市平均水平。全区废水排放总量为2242万吨，工业废水排放达标率为100％；非电行业二氧化硫排放总量为2138吨；工业固体废物利用率为100％。2、市容环卫取得新发展，城市面貌整洁有序环卫机械总量达22辆，其中新购置8辆密闭式配套专用垃圾清运车；清洁队伍人数达460人，全区道路保洁面积达320万平方米，主干道机扫率达60%以上；清运生活垃圾6.5万吨/年，清运率100%，80%生活垃圾运往市焚烧电厂统一进行无害化处理，实现了我区生活垃圾无害化处理“零”的突破。城区环卫基础设施建设功能不断提升，投资420万元，建成并投入使用6座压缩式生活垃圾中转站。四、项目环境XX老年康复中心位于XX区XX路以北，XX青年公园以东，相邻于XX最大的公园，是老人们自由活动和享受闲暇时间的理想场。 第二节  拟建项目生态环境分析本项目从选址，到项目的规划设计过程当中，这些因素都作了充分的考虑，对项目的定位和设计细化进行再创造。使本项目建设具有独特的品质和健康的特色，创造出真正符合老年人居住与休闲的理想场所。在规划设计上我们注重整体气势的营造，力求高品质的服务。充分了考虑老年康复中心与自然环境的协调，使得生态与住所成为发展的需求，力求打造成环境优美的休头养场所，着力体现实用性与优雅性相结合。本项目四周均进行了绿化，从整个的立面上是一片树林，平面上应该是一片草地和其他绿景的结合。着力培养我们这里的住户对环保、生态的意识，珍惜环境，爱护自然，带动整个康复中心的生态概念 。第三节  生态环境保护措施一、设计中环保1、吊装的轴流风机均采用减振吊装，必要时还采取隔声措施。2、水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。3、通风等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。4、地下蓄水池及管道要求有10米经上的卫生防护带。5、水泵等较大设备采用减振器或减振垫。二、施工中环保1、现场施工中，需要使用大量建筑材料，要装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。3、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸砖声，以减少施工噪声对居民生活的影响。5、环保措施与工程进度做到“三同时”；6、施工中不产生超标准的空气污染；7、建筑垃圾及时清理、文明施工。三、使用中的环保1、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。2、废水处置产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。3、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。4、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。5、进出车辆限制路线及速度，禁鸣喇叭。6、大楼内的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。四、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用，康复中心一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，从而起到防尘、防燥音等作用，以确保社区环境优美整洁。五、市政配套建设用地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。第四节  地质灾害影响分析一、地形、地貌条件XX区地处山东省中部，是XX市辖区之一，地形大部分为丘陵、平原，主要地质构造为中生代侏罗纪。该项目厂址地区处于鲁中山地与华北平原的过渡带，张店——XX的山前平原地带，厂址场地平坦，土层为第四代中世纪土层。该项目位于XX路以北，XX区公园以东，是理想的居住、休闲、养老场所。二、工程地质、水文地质条件1、地质、地貌：XX区位于鲁西台背斜鲁中隆起的北缘，XX向斜的末端。区内自南向北出露地层由老到新，依次为二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系，第三系及第四系，地质构造以褶皱和断层为主。 地势呈现南高北低的特点：以胶济铁路为界，南部多为丘陵，北部多为平原。地势最高点在王村镇西宝山，海拔351.8米；最低处在北郊镇北部邓家村北，海拔高度约24.2米。最大相对高差327.6米，最高最低处相距30公里。2、水文地表水：境内主要河流有7条，皆属小清河水系。分别为孝妇河、范阳河、泔沟河、淦河、米沟河、玉带河、青杨河。有1座中型水库—萌山水库，库容9850万立方米。此外还有3座小（一）型水库，2座小（二）型水库，塘坝70座。地下水：全区多年平均水资源总量约为2.36亿立方米，其中71%为客水，总量约为1.69亿立方米。地下水总储量约为1.35亿立方米。3、气侯XX区属暖温带大陆性季风气侯，属半湿润地区，四季分明，光照充沛。雨季集中在7、8月份。年平均降雨量648.8mm，最大年降雨量1347.1mm，最小年降雨量380.3mm，年平均气温13.2℃，极端最高气温40.0℃，极端最低气温-20.5℃，年平均气压1011.8hpa，年平均相对湿度63%。历年来年主导风向为南南西，多年平均风速2.3m/s。本项目周围为城市主要建成区，地面沉降已趋于稳定，宗地地基承载力15吨/平方米，地势平坦，交通便利，环境质量较好。第五节  特殊环境影响分析本项目建设周围无历史文化遣产、自然遣产、风景名胜和自然景观等特殊环境，故本报告不对特殊环境影响进行分析。
第八章  经济影响分析第一节  经济费用效益分析一、项目投资估算根据本项目的建筑规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金，测算建设期各阶段资金需求量，作为制定融资方案、进行经济评价、以及编制初步设计概算的依据。1、投资估算依据(1) 项目规划总平面图；(2)委托方提供的相关估算资料；(3)当地类似工程发包价格；(4)房地产开发税费标准及工程建设其它费用标准；(5)建设场地现状及市政设施条件；(6)国家计委，建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(7)《山东省建设工程综合定额》和《山东省安装工程综合定额》等相关费用的定额；(8)XX市本地材料设备价格和类似工程造价；2、投资估算内容（1）土地取得费用：本项目土地为村内集体建设用地，地上附着物为企业厂房及居民用房，按平均容积计0.5计，则上地建筑物建筑面积约11663平方米，其补偿价格按600元/平方米计，则土地取得费用为700万元。（2）房屋开发费：包括建筑安装费，工程建设其它费用，不可预见费用和建筑单位管理费用，具体估算如下：①建筑安装工程费用：包括建筑安装成本，参照类似工程承发包价格及相关建筑的工程造价，本项目按1000元/㎡计（包括电梯及室内装饰、装修），则总建安成本为2856万元。②工程建设相关费用：是指建筑投资中除建筑工程费，设备及工器具购置费，安装工程费以外所必须花费的其它费用。包括配套费、劳保基金、墙改费、开发管理费、设计费、招投标代理费、工程质量监督费、监理费、消防设施费、人防工程建设及园林绿化费，根据工程建设相关费用取费标准确定为450元/㎡，本项目为村内老年公寓建设项目，相关费用均优惠，本次按一半计，即225元/㎡，则总费用为643万元。（3）不可预见费：不可预见费是指在项目实施中难以预料的支出，需要事先预留的费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用，其估算可按建设安装工程费用和的3%比例计算，为30元/㎡，则总不可预见费为86万元。（4）管理费：管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，一般按项目总投资的3％～5％估算，结合本项目的实际开发周期（2年）确定管理费为总投资的4％，为：（700万元+2856万元+643万元+86万元）×4％＝171万元（5）财务费用：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。其中利率以当地商业银行对外公布1年期贷款利率7.47％计，利息以外的其他融资费用按利息的10％计。则：利息＝700万元×〔（1+7.47％）2-1〕+（2856万元+643万元+86万元+171万元）×〔（1+7.47％）1-1〕＝389万元融资费用＝利息×10％＝389×10％＝39万元合计：财务费用＝389+39＝428万元（6）则本项目总投资费用：700万元+2856万元+643万元+86万元+171万元+428万元＝4884万元3、营业收入估算根据我们掌握的XX区老年公寓类房地产供求状况及XX区老年人收入情况调查，确定本项目的各种设施的收费标准，如下表：建筑类型建筑面积收入空置率费用利润（万元/年）备注门诊楼5600100万元/月 80％240内设内科、外科、心脑血管科、放科等病房楼760050元/个·天40％60％166380床位康复楼507630元/个·天40％60％79300个床位公寓楼68881000元/月10％60％151350个房间附属楼3396    附属楼作为其它楼房的配套用房，其收益已包括在其它房产内合计28560   636 注：本项目费用已包括其运营所需材料费、管理费及各种税费。5、利润利润＝636万元6、盈利能力分析成本利润率＝636万元÷4884万元＝13％年利润率＝636万元÷2191万元＝29％二、经济费用效益分析1、本项目建成后可为社会上老年人就诊、养老、休闲提供理想的场所，为社会安定、和谐发展作出突出贡献。2、项目有良好的市场前景。本项目区位优势显著，周围休闲设施已经齐全，各种配套也很完善，随着XX区老年人数量的增加，未来市场前景较为可观。3、项目的各项财务指标显示该工程具有一定的盈利能力，使本项目不仅能够满足运营单位的基本要求，还具有积极的社会效应。本项目的各项经济技术指标如表8-1所示。经济技术指标表                              表8-1             序号指标名称单位指标1建设投资万元48841.1土地取得费万元7001.2建安工程费万元28561.3工程建设相关费用万元6431.4不可预见费万元861.5管理费万元1711.6财务费用万元4282年运营收入万元21913年费用万元15554年利润万元6365成本利润率％13％6年利润率％29％7财务净现值（r=10%）万元11608财务内部收益率％12.79％第二节  行业影响分析一、行业现状1、国内老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%―5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。因此老年住宅（包括公寓）前景广阔。 2、XX区老年公寓发展现状至目前为止，XX区老年公寓主要有元宝湾社区老年公寓、胜利社区老年公寓等，大多是由社区及城郊村自已建设，且规模相对较小，服务范围及内容较窄，为老年人养老带来一定障碍。本项目的建设主要是以XX区老年人为服务对象，各种配套设施齐全，能够满足老年人居住、看病、休闲、养老等各种要求。二、项目对行业影响本项目规模相对较大，能够对XX区老年公寓的发展起到一定的促进及带动作用。第三节   区域及宏观经济影响分析一、XX区经济发展现状国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，2007年实现地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2 :55.5 :41.3调整为3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值51139元，按2007年末汇率折算为7001美元。二、项目对相关产业的影响本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相乘的，住宅业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的发展轨道。住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1：2，近几年来，XX市住宅产业年新增投入2.5亿元，就能带动相关产业增长近5亿元，拉动XX市的GDP增长1%。XX市是鲁中地区的建材基地，XX市乃至周边地区房地产业的发展对我市的经济增长的带动作用无疑是巨大的。随着房地产业的进一步回升，房地产业对XX市经济的拉动作用还将日趋明显。资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发达国家为1:3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。该项目的建设对XX市二十一世纪农村住宅，向城市化、舒适化、生态化、信息化、智能化、文化性发展具有示范和带动的作用，对XX市经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用，因此，该项目的建设是必要的。三、对区域经济发展的影响就现状而言，XX区对社会化养老设施的和建设水平还很低，已建成的社会化养老设施很多都缺乏对老年人生理和心理特点的研究基础，设施在功能性、舒适性和安全性等方面普遍存在不同程度的缺陷。本项目功能齐全，配套完善，能够XX区老年人的养老带来一个理想的场所。能够XX的社会稳定与和谐提供保障。
第九章  社会影响分析XX老年康复中心位于XX区XX路以北，XX青年公园以东，邻近XX最大的公园，环境优美，配套设施齐全，是老年人居住、休闲，养老的理想场所。拟建项目总用地面积为23325.72平方米，总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，项目的建设将有效解决老年人的居住问题，同时对于促进区域经济发展、构建和谐社会等将产生深远的影响。第一节  社会影响效果分析一、社会影响区域范围本项目为老康复中心建设项目，项目建成后将有效解决XX区老年人的居住环境，改善其生活质量。同时对于推升该区域城市形象、促进区域经济发展、构建和谐社会也会产生深远的影响。二、利益相关者识别目前我区60岁以上老年人口已占总人口的11.6%以上。人口老龄化给XX区的经济、政治、文化、社会等方面的发展带来了巨大挑战，特别是老年住宅问题，已引起社会各界的广泛关注。为了落实党的十七大提出的“住有所居”和“老有所养”的目标，积极推动老年住宅事业的发展，为老年人创造一个舒适、方便、安全、充满亲情的和谐居住环境，促进房地产业的持续健康发展，XX区大街街道XX社区居民委员会结合村内实际情况，建设高标准的老年康复中心。本项目的建设将进一步老人无人照顾及子女负担重的问题，周围居民对本项目总体上持赞成态度。三、社会影响效果拟建项目的建设规模相对较大，能够缓解XX区老年居住难及老年人无人照顾的问题，对促进就业、增加居民收入、保持社会繁荣稳定等方面均将产生深远影响。  第二节   社会适应性分析根据对拟建项目的的跟踪调查，受城市化进程的影响，作为康复中心主要利益相关者的老年人，对本项目的建设普遍持乐观、肯定的态度，对项目建设出力献策，积极推动各项工作的正常进行。拟建项目的规划建设，符合XX城市建设规划发展目标。同时该项目在规划过程中，详细考察了周围自然和人文环境，力求工程建设与周围环境相协调，成为增加城市和协的点睛之作。第三节  社会风险及对策分析本项目是在合理利用土地的基础上进行开发建设，本项目主要为运用市场化操作，大大提高了服务的质量，得到社会的一致认可，但本项目总体上不会对社会产生负面影响，故本次不对社会风险及对策进行分析。
第十章  结论与建议一、结论通过对项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济完全、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等方面进行论述，我们认为该投资项目符合国家发展改革委关于项目申请报告的产关要求。并将带来一定的经济效益和社会效益。1、项目有良好的市场前景。本项目区位优势显著，周围住宅设施已经齐全，各种配套也很完善，随着人们观念的改进，将会有越来越多的人入住老年公寓，为社会稳定和协做出突出贡献，市场前景较为可观。2、XX老年康复中心建成后将能够满足周围老人居住、看病、体闲、养老的方便性、舒适性，对促进社会稳定的安全、团结具有一定的作用。二、建议1、要充分发挥本项目的品牌形象，提升项目的管理、服务水平，优化组合内部管理水平，使最少投入获取最大的收益。2、尽量缩短前期准备时间，施工阶段的工期，合理安排资金使用计划，以提高项目的经济效益。3、项目的规则、设计、监理、施工材料等相关方面采用公开招标形式，以提高项目的总体质量，同时达到减少成本，提高经济效益的目的。4、项目周围为已建成的住宅，施工过程中可能对周围居民生活环境带来一定的不利影响，建议项目不要在夜间施工，且注意施工过程中的噪声对人们生活的影响。
附件、附图1、XX区大街街道XX社区居民委员会委托书；2、XX城区总体规划图；3、项目区域位置图；4、拟建项目规划总平面图。 1  
  委 托 书  XXXXXX公司因项目报批手续的需要，特委托XXXXXX公司为我单位编制《XX老年康复中心项目申请报告》。     XX区大街街道XX社区居民委员会              二00八年五月十五日
 客户验收意见书 XX区大街街道XX社区居民委员会以《XX区老年康复中心项目申请报告》向XX区发展与改革委员会办理申批手续，报告符合我单位需要，已被采用并上报，特此证明。      XX区大街街道XX社区居民委员会             　　二00八年六月五日