1、总论   养老公寓建设项目可行性报告 1、总论 1.1.1项目名称养老公寓建设项目1.1.2投资方香港国际集团公司公司主营业务：国际贸易、地产、公益事业、医疗等行业1.1.3管理机构     上海和养老集团本项目承办单位为河南省周口市颐养居有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性1.2可行性研究编制依据（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》（2）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）（3）河南省人民政府《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（豫政（2011）80号）（4）周口市民政局关于《社会办养老服务机构管理暂行办法》周民文（2013）51号文遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对周口市老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。1.3可行性研究范围：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点周口市。1.4.2建设规模本项目总投资2.5亿元，占地约200亩，建筑面积65050平方米，项目竣工后可接收1270位老年人入住。1.4.3建设内容（1）老年公寓，建筑面积55000平方米；①老年公寓14栋四层建筑，建筑面积14000平方米，共200套双人房间，150套单人房间，可接收550位老人颐养天年。②医护型老年公寓，10栋四层建筑，建筑面积10000平方米，200套双人房间，可接收400位身体较差的老人和残疾老人居住。③健康型老年公寓，二层建筑，建筑面积24000平方米， 160套房间，可接收320位老人居住。（2）综合楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为餐厅，二、三、四层为老年娱乐、康复、健身活动场所。（3）办公楼，四层建筑，建筑面积3000平方米，底层为医务室、康复室，二层为办公室、会议室。（4）职工宿舍，四层建筑，3000平方米。同时建设锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1               主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模平方米135000 1.1总投资万元25000 1.1.1其中  建设投资万元12000 1.1.2流动资金万元1000 1.2建筑面积平方米65050 1.3老年公寓床位总数个1270 1.3.1其中   医护型床位个270患病老人和残疾人居住1.3.2     全寿命型床位个500供健康老人长期居住1.3.3   健康型床位个500供健康老人居住2职工人数人448 3经济指标   3.1投资利润率％  3.2投资利税率％  3.3成本利润率％  3.4内部收益率％ 全部投资3.5净现值（I＝6％）万元  3.6盈亏平衡点％  3.7投资回收期年 全部投资，含建设期    2、需求分析 2.1 周口市老龄人口及赡养情况周口市人口老龄化加剧，现有的社会养老体系远远不能适应新时期下老年人的养老需求，严峻的养老形式已经引起社会各界的广泛关注。截止到2012年底我市60岁以上人口已达135万人，占总人口12.38%，70岁以上老人54.86万人，占总人口的5.3%,80岁以上老人13.85万，占总人口的1.25%，100岁以上老人769人，预计到2015年我市老龄人口将达145万余人。目前我市共有政府建农村敬老院174个，床位28000张，民办养老服务机构22个，床位1200张，规模最大的民办养老服务机构，床位不超过100张，改善老年人群体的基本生活面临矛盾多，困难多，多种因素等问题。我市养老机构服务单一，供养床位少，设施不健全，管理欠规范，服务水平低，环境不理想，只能满足老人的吃住照料，不能满足老人的医疗康复、文化娱乐、活动休闲、静心颐养好环境等方面需求。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。2.2本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以周口市及周边县市老人为主，惠及全国各地周口籍老人。本项目24栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求的老人。其中10栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人；8栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人；6栋为健康型老年公寓，经短期生活习惯后可转入全寿命老年公寓。3、建设规模 3.1建设规模本项目投资2.5亿元，建设周口市老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收1270个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按四星级标准建设。其中：标准单人间：每套25平方米，共440套标准双人间：每套30平方米，共400套残疾人间：  每套35平方米，共30套3.3建设内容（1）老年公寓楼   24栋    建筑面积55000平方米（2）办公楼       一栋    建筑面积3000平方米（3）综合服务楼   一栋    建筑面积3000平方米（4）职工宿舍     一栋    建筑面积2800平方米（5）门卫、值班室         建筑面积50平方米    车库                  建筑面积300平方米    厕所                  建筑平面100平方米    配电房                建筑平面200平方米    锅炉房                建筑面积200平方米洗衣房                建筑平面200平方米    污水处理房            建筑平面200平方米    污水处理池     围墙    道路    停车场门球场运动场绿化消防表3－1             工程项目表序号项目名称项目内容面积（m2）备注1老年公寓星级标准双人间36000800个（床位） 2老年公寓星级标准单人间19000470个（床位）3 办公楼行政办公、接待、   档案室、医务室、康复室、会议室3000 4 综合楼餐厅、开水间、活动室、棋牌室3000 5门卫门卫、警卫、值班室50 6车库小车库300 7厕所公共卫生间、洗手间100 8配电房 200 9锅炉房2t锅炉及配套设施200 10污水处理房污水处理水池、清水池200 11洗衣房洗衣、烘干200 12停车场   13围   墙长  米、高2.3米  14门球场   15运动场安装各类健身器械  16绿化花坛、花池、绿池、假山、喷水池等  17消防消防给水管网  18职工宿舍 2800 合计  65050    4、场址选择 4.1场址选择4.1.1地点及占地面积 项目建设地址位于交通便捷历史悠久的周口市，周边无任何污染，空气清新，环境极佳。4.1.2地理位置周口市位于河南省东南部，东临安徽阜阳市，西接河南漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤。全市国土面积11959平方公里，现有人口1120.6万人。辖扶沟县、西华县、商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县、项城市、川汇区10个县市区和一个省级开发区—周口经济开发区。周口有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。4.2场址条件   占地约200亩4.2.1地形、地貌4.2.2河流水文化有一条贯穿于周口市自西向东的沙河4.2.3交通条件周口交通四通八达。公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。311国道横穿东西，106国道纵贯南北；大庆至广州、南京至洛阳、永城至登封、商丘至周口4条高速公路在周口交汇，是全省为数不多的有环城高速的城市之一；直通新郑机场的高速公路即将启动建设；周商高速由周口延伸经驻马店至南阳高速公路、濮阳经周口至湖北阳新高速公路也已列入国家规划。漯（河）阜（阳）铁路连接京广、京九两大国铁动脉，开通直达北京、广州的客运列车，是中原腹地通往华东和东南沿海等地客货运输的便捷通道；漯阜铁路复线电气化改造工程将成为洛阳—漯河—周口—阜阳—南京国家亿吨通道的重要组成部分，还将开行10余对客运列车。周口是河南省唯一的内河通航城市，交通条件十分便捷，入境旅游更为便利，与郑州、南京、武汉、等主要中心城市的公路交通联系均在3至5小时以内。4.2.4社会环境条件    随着社会的发展，周口市和全国一样已进入老龄化社会。通过2012年底对全市模底调查，全市60岁以上老年人已达 135万人，占总人口的12.38% 。同时在外地定居的周口籍人很多。不少老年人都想“回归故里，叶落归根”，更看重周口的地理、自然环境是老年人修身养性的好地方。根据中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》和国发〔2000〕19号文件精神，以满足社会日益增长的老年人需求为目标，积极推进周口老年事业发展进程，完善社会保障体系，更好地为老年人提供服务，促进社会稳定和文明进步，决定投资建造一所集养老、健身、医疗、康复、娱乐为一体的综合性、多功能的社区老年公寓。老年公寓的建设，得到了社会各界人士的赞誉和支持。周口市老年人以及在外地的周口籍老年人都十分关注。4.2.5社会经济状况周口市农业为主，工业主要有食品加工、纺织服装、医药化工为支柱，以电力、机械、皮革皮毛为特色的门类齐全的工业体系，形成了一批在全国、全省都具有很高知名度的企业；周口市旅游资源十分丰富，2009年，被国家旅游局命名为“中国优秀旅游城市”，境内有太昊伏羲陵、平粮台遗址、孔子弦歌台、老子故里太清宫、女娲城遗址、关帝庙、袁世凯行宫、龙湖风景区等旅游景点33处，形成了周口—淮阳—鹿邑“三点一线”为重点的旅游热线。其中，太昊伏羲陵、老子故里太清宫为4A级旅游景点。。旅游产业的主体地位在不断增强。4.2.6公共设施条件（1）供电根据城市用电规划要求满足该项目用电需求（2）供水本项目用水由周口市自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。（3）排水场区内辅设排水管网，通往周口市排污总管。本项目拟建污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）蒸汽本项目所需蒸汽由自建锅炉供给。 五、建筑方案 5.1指导思想与原则①老年公寓宜建在周口市区。但应离主干公路近一些，以方便老人入住、外出和就医；②公寓全部是电梯公寓，房间分为单间、二室间和套房几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，空调，暖气；③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗，氧气和应急呼叫装置；④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦设置残疾人设施；⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房，楼房三层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便公寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在周口市实施，占地135000平方米。本项目利用划拔土地进行布置。场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。服务区：服务区布置场区，布置有办公楼、值班室和停车场。生活区：生活区布置老年公寓。活动区：活动区布置在场区的中部和西北部。场区中部布置综合楼，场区的西北部布置场外运动场地，安装部份健身器材和和门球场地等。动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。生活区的公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门应紧临公路主干道。场区的次入口大门面临公路，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于45％。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述（1）建筑艺术与风格本项目建筑按仿古与现代相结合的园林式风格建造。风水意愿和地域美饰倾向，民居外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，墙线错落有致，黑瓦白墙，色彩典雅大方。在装饰方面，大都采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂、楹柱等，使整个建筑精美如诗。（2）建筑特征本项目建筑特征按仿古与现代相结合的园林风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑。高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美 ，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。（3）结构选型d.综合楼：为四层建筑，第一层设计为餐厅，布置有厨房、大餐厅，包厢、开水间、洗碗间。第二层为活动室，布置健身房、练声房，书画室和图书室。第三层为活动室，布置台球室、乒乓球室，棋牌室等，为老年人提供活动场所。e.办公楼：为四层建筑，一层布置办公室、医务室、康复室。  第二至四层布置办公室，会议室。f.接待室，为单层建筑，50平方米，其中包括门卫、警卫室。g.锅炉房：单层建筑，层高7米，200平方米，内设2t锅炉及配套设施。h洗衣房200平方米为洗衣房和蒸汽烘干房，职工浴室。5.3.2建（构）筑物一览表5.3.3主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表5－1             主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量(t/h)单价（万元）总额（万元）备注1中央空调 1套     2微机 122     3电视机 710     4电冰箱 265     5洗衣设备 1套     6太阳能热水器 710     7健身器械 200件     8医疗器具       19办公用品       10消毒柜 200     11橱具 3套     12电话机 1000     13急救车 3     14小轿车 3     15锅炉系统 1套     16配电系统 1套     17污水处理系统 1套     19通讯系统 1套      合计       5.4配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由自来水公司供应。a.用水量表5－2            用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房10 2生活用水150 3未预见水量15  合计175不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：市政管网水源       厂区管网         消防水池                         用水点                                     室内消防管网  室外消火栓          火点 （2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约150立方/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：   污水   化粪池        小型一体化处理设备   处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由供电公司供给，电缆埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工业设备安装容量：200  KW生活照明安装容量：2250 KW总装机容量：      2450 KW建配电房200平方米，安装高低压配电箱一套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用LED灯，空间净高超过6m时采用LED灯照明。潮湿场所，采用防潮型LED灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用50WLED灯，集中在传达室控制。大面积的场地照明控制开关宜分片集中布置。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。 （4）供汽生活用汽量：2t/h总用汽量：2t/h建设锅炉房200平方米，购置1台2吨燃气锅炉。（5）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。5.3.4动力、燃料表5－4               公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKW2450总装机容量2水生活最高日用水量立方/天175 3天然气 方/日6792    6、环境保护6.1编制依据6.1.1《中华人民共和国环境保护法》6.1.2国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》6.1.3国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》6.1.4国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》6.1.5计委、经委、环委（86）07号文《建设项目环境保护管理办法实施细则》；6.2设计采用标准6.2.1环境质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。6.2.2污染物排放标准6.2.2.1废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准6.2.2.2废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准6.2.2.3噪声执行GB-12348-90《工业企业厂界噪声标准》的二级标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为36吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，全年的固体废物约为190.3吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则6.4.1.1遵照（87）国环字第002号所规定的原则。6.4.1.2污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为150m3/d的污水处理装置一套。采用马鞍山市华骐环保发展有限公司上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。6.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采取湿式水膜除尘器进行处理后排放，湿法除尘效率一般为90％－95％，SO2去处率约为15％，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502 mg/m3。可满足GB13271－2001《锅炉大气污染物排放标准》Ⅱ时段二级标准。6.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。6.4.5固体废弃物防治处理   厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的45％以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对环境的污染。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构 为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。????????????? 废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。 监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。 7、节能 7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。7.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-87(2)《综合能耗计算通则》GB2589-87（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83（7）《工业蒸汽锅炉参数系列》GB1921-81（8）《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.3节能措施7.3.1工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能（1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能型LED灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。7.3.4太阳能利用    本项目建设老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器和燃气锅炉供应。除连续阴雨天气外，太阳能热水器基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，公司确定一位副总经理负责该项领导工作，设有节能办公室，负责节能节水日常管理。 8.消     防 8.1设计依据8.1.1《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）8.1.2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-988.1.3《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-908.2概述本项目位于周口市，占地135000平方米。本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积135000平方米，建筑面积65050平方米，按照规范要求，厂区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.3总图8.3.1厂区四周为环形通道8.3.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合地形特点，在公寓的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。8.3.3本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.4建筑8.4.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。8.4.2建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。8.4.3建筑物装修材料均为阻燃材料。8.4.4锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。8.5电气消防8.5.1全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。8.5.2配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。8.5.4火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。8.5.5消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。8.5.6建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。8.5.7在公寓内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。8.6.1消防水源依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与喷水池合建。8.6.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按20升/秒，室内消火栓水量按15升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：20L/S，火灾持续一小时，室内消防用水量：15/S，火灾持续二小时，总消防用水量： 288方米8.6.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。 （3）消防水池在厂区内设置250立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵5台。（4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量180m3/小时。 9、职业安全卫生 9.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《工业企业设计卫生标准》得TJ36-79（3）《工业企业噪音控制设计标准》GBJ87-85；（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-879.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。9.3卫生要求9.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；公寓所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的三级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，临近公路。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（8）烟道出口与引风机之间须设置除尘装置。9.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室、生活卫生用室、食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。（2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。 9.5预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。 10、组织机构与人力资源配置 10.1组织机构本项目承办单位为周口市和佑老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。10.2管理机构组织方案体系图本项目由周口市老年有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。管理机构图10.3人力资源配置：10.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。10.3.2年工作日　每人年工作245天，每班工作8小时。 10.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员700人。表12－1             劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理 1 2副总经理 2 3办公室 15含司机4财务部 3 5行政部 5 6外联部 5 7俱乐部 3 8保健医生 25 9食 堂 76 10水电工 10 11锅炉房、洗衣房 18 12护士、护工 230 13保 安 15 14保 洁 30 15勤 杂 10 16合 计 448  10.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有中专（高中）以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过周口市人才市场公开招聘，其余人员通过周口市劳务市场公开招聘。  11、项目实施进度 11.1建设期本项目建设期24个月，       年    月开工建设，                 年  月竣工开业。11.2项目实施计划 表11－1               项目实施进度表时间 项目12345678910111213141516可行性研究报告编制及审批                初步设计及报批                施工图设计                土建施工及装修                设备考察订货                人员培训                竣工运营                   12、投资估算及资金筹措   12.1 投资估算12.1.1 投资估算依据建筑工程费用:参考类似工程的造价。工艺设备费用:定型设备价格根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用:按有关计费标准估算。流动资金:按分项估算法进行估算。12.1.2 建设投资分析本项目建设投资2.5亿元，其中：建筑工程费用1.3亿元；设备购买费用 3800万元 ；安装及材料费用2000万元；绿化、管网、路网及其他费用5200万元。流动资金1000万元。12.2 资金筹措本项目总投资2.5亿元，企业自筹。 13、 财务评价 13.1 财务评价依据13.1.1 国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，并参照《投资项目可行性研究指南》。13.1.2 建设单位提供的有关数据。13.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。13.2 项目建设期、经营期、计算期项目拟2年建成, 经营期70年。从建成第二年开始为满负荷经营。13.3 财务效益分析13.3.1 成本估算本项目为老年公寓，对入住老人收取一定费用，经营单位负责入住老人的日常生活起居，包括伙食及日用品支出。(1)原辅材料费用估算原辅材料费用估算。 (2)燃料和动力费用包括用水、用气和用电的费用。详见附表5-4。   (3)折旧费固定资产投资按年均折旧，预提5%残值。(4)人员工资及附加本项目定员人（不包括临时工）,人均月工资按2800元估算。(5)修理费修理费按固定资产折旧费的50%计算。   (6)财务费用本项目不发生长期借款和流动资金借款，不发生利息支出。   (7)其他费用    其他费用是在制造费、管理费用中扣除工资及附加、折旧费、修理费等的费用,按当年营业收入的1%估算。    。    根据该项目的特点,选取营业收入、 经营成本和固定资产投资三项为变动因素,进行敏感性分析,分别就全部投资的的情况作出方案,可看到该项目具有一定的抗风险能力。  14、可行性研究的结论与建议 14.1结论（1）周口市颐养居有限公司在省市支持下，从实际出发，建设老年公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）周口市有深厚的历史文化积淀。本项目选址应选风景优美，生态环境好，交通方便的地方，适合老龄人颐养天年。（3）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型三种形式老年公寓，切合实际。（4）本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。（5）本项目是在周口市新建老年公寓。本项目依托和佑养老集团对管理老年公寓有多年成功经验，这是本项目实施的可靠保证。（6）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，本项目建设是可行的。14.2建议（1）为促进当地养老事业的发展，尽快实施本项目，颐养居有限公司在民政局指导支持下做了大量准备工作，积极筹集资金，具备了建设条件，请市委市人民政府及社会各界给予支持。  1--